雅生活服务上半年营收62.47亿元 毛利率、净利润率下降

8月16日晚，雅生活服务(03319.HK)发布2021年中期业绩报告。报告显示，在规模领先的同时，雅生活服务的毛利率和净利润率迎来双下降，管理领域的增速也有所下降。

毛利率和净利率都下降了

上半年，雅生活服务实现营收62.47亿元，较去年同期的40.02亿元增长56.1%。收入增长离不开雅生活服务四大业务的贡献。其中，物业管理服务收入同比增长51.8%至39.77亿元；延伸增值服务收入13.03亿元，同比增长35.9%；业主增值服务收入同比增长91.0%至8.08亿元；城市服务收入达到1.6亿元。

此外，雅生活服务期内实现毛利18.74亿元，较去年同期的12.75亿元增长46.9%；归属于股东的利润也从去年同期的7.58亿元增长到11.42亿元，增长了50.7%。在营收和利润增加的同时，雅居服务的销售成本也大幅上升，从2020年年中的27.26亿元上升至今年年中的43.73亿元，增幅为60.42%。

成本的大幅增加使得雅生活服务的毛利率和净利润率下降。期内，雅生活服务毛利率由2020年的31.9%下降1.9个百分点至30.0%；净利率为20.5%，较2020年同期的21.8%下降1.3个百分点。

业务方面，雅生活服务仅物业管理服务的毛利率同比增长0.1个百分点至22.0%，而延伸增值服务及业主增值服务的毛利率均有所下降。其中，延伸增值服务毛利率为40.0%，较上年同期的48.9%下降8.9个百分点，主要是成本投入增加所致；业主增值服务毛利率为54.6%，较去年同期的55.0%下降0.4个百分点，这是增值服务业务结构变化所致。整体来看，物业管理服务收入在雅生活服务收入中占比最高，为63.6%，但毛利率最低，甚至低于城市服务业务的22.1%。

在长江三角洲，大湾区占61%以上

截至6月30日，雅生活服务管理的项目有3601个，覆盖全国31个省、市、自治区和199个城市。从管道区域布局来看，38.2%位于长三角城市群，23.4%位于粤港澳大湾区，9.4%位于成渝城市群，其余位于其他区域。

整体来看，截至6月30日，雅生活服务的托管面积和签约面积分别达到4.24亿平方米和5.84亿平方米，同比增长13.2%和18.9%，上述数据在2020年年中分别为67.30%和51.08%。

与去年同期相比，雅生活服务新增管道面积4940万平方米。雅生活表示，增长主要有三个原因。第一，继续接手敏捷集团开发的项目。期间新增管道面积450万平方米；第二，绿地控股的新项目面积310万平方米；三是第三方项目贡献新增管面积4170万平方米。

值得注意的是，敏捷集团、绿地控股和第三方项目的管理面积分别为6431.1万平方米、1707万平方米和3.43亿平方米，占比分别为15.2%、4.0%和80.8%，增速分别为7.5%、22.6%和13.9%。不难发现，与2020年年中相比，来自敏捷集团的托管面积占比有所下降，而来自绿地控股和第三方项目的托管面积占比均有所上升。

与此同时，雅生活服务第三方项目的扩张也没有停止。7月2日，雅生活服务间接全资子公司天津雅超企业管理咨询有限公司(以下简称“天津雅超”)有条件同意收购济南宏泰投资管理合伙企业(有限合伙)(以下简称“济南宏泰”)合计100%股份，总对价2.82亿元。济南宏泰持有山东宏泰物业发展有限公司(以下简称“山东宏泰”)65%股权，雅生活服务非全资子公司钟敏未来物业服务有限公司(以下简称“钟敏未来物业”)持有山东宏泰35%股权。收购完成后，雅生活将间接持有山东宏泰100%股权。如果算上山东宏泰贡献的管理面积，雅生活服务的管理面积将达到4.6亿平方米。这也意味着第三方的管面积占比还有上升空间。

据市场人士分析，“由于雅生活服务在管理领域的基数较大，未来增速将进一步放缓。但雅生活率先完成规模卡位战，开始平衡住宅与非住宅业态布局”。截至6月30日，管理区优雅生活服务占比44.9%，非居住服务占比55.1%。上述数字在去年12月30日分别为40.4%和59.6%。具体到非住宅业态，公共建筑占比42.6%，商业及其他商业占比12.5%。