7天内 多家民营房企将发布融资计划 多家房地产ABS融资将启动

随着近期融资环境放松，一批供应链ABS融资计划获批发行，优质民房企业有望率先享受“红利”。

12月6日，龙光集团宣布近期将推出CMBS、供应链ABS等资产支持证券化产品的发行。12月5日，碧桂园正式披露，拟于近期向本所申请发行供应链ABS产品；同日，金地“长城证券-金地2021年第一期第二号资产支持专项计划”获批发行，计划于2022年初上市。12月以来，多家民营房企7天内发布融资计划。

对此，诸葛房管数据研究中心高级分析师陈晓对记者表示，“房企ABS融资获批，房企融资环境有所宽松”，但值得注意的是，ABS融资更倾向于合格房企。

多项ABS融资计划获批发行。

银行贷款、债券融资、ABS融资、信托融资、商业票、关联方贷款、夹层资产管理计划、引入战略投资和私募是房企的主要融资手段。然而，从过去来看，民营房企通过前述手段融资并不顺利，但这种情况可能会迎来一个转折点。

对于发行供应链ABS产品，碧桂园指出，供应链ABS产品作为一种创新的融资方式，可以帮助上游企业拓宽融资渠道，降低融资成本，提高运营效率，从而提升碧桂园供应链体系中合作伙伴的竞争力。

此外，万科还加入了ABS融资大军。据悉，万科近期计划发行7.77亿元供应链ABS，计划12月发行2021年供应链ABS额度。

“9月以来ABS融资出现了三个明显的变化：一是发行总量大幅减少，月均降幅超过30%；二是首次发行的融资项目数量缩水，月均为个位数；三是供应链ABS规模大幅下降，尤其是10月和11月，供应链ABS规模不足9月的三分之一。”中央指数研究院企业事业部研究副总监陈星告诉记者，11月份以来，CMBS/CMBN新增融资项目及购房尾款仅发放一个。

此外，11月，根据上交所信息披露，已有多项ABS融资计划得到回应。如“融创全球中心资产支持专项计划”显示为通过，“中铁地产青岛中心资产支持专项计划”显示为接受等。12月初以来，购房尾款、供应链融资计划项目状态有多处更新。例如，2021年绿城新铁路、新开工房屋尾款清缴资产支持专项计划、应收账款资产支持专项计划均为反馈显示。可见，各融资类别均已进入审核流程，ABS新项目发行已进入预热阶段。

据中国中央指数研究院监测数据显示，2021年1-11月，ABS融资总额占房企非银行融资的22.4%，其中供应链ABS为主要融资力量，前三季度融资额占房企ABS发行总额的60%以上。

陈星认为，房企发行ABS的另一个重要因素是在不增加有息债务的情况下增加融资。但监管已将ABS融资纳入参考范围，隐性债务作用将下降，发行力度也将减弱。因此，未来不太可能再次爆发ABS融资规模。

房企的资金压力能缓解吗？

12月6日，中国人民银行(以下简称“央行”)宣布将下调存款准备金率。

此外，自11月初中国银行间市场交易商协会召开房企代表座谈会以来，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、美的置业等房企均表示，近期计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

即使融资开放，部分房企资金链压力也无法缓解，流动性危机依然存在。“今年房企到期债务压力较大。房企不得不用现有现金偿还债务，现金流进一步承压。”中银证券研究部分析师夏一峰指出，预计在目前融资和销售环境没有改善的情况下，2022年房企债券和信托平均每月净还款金额预计在600亿元左右，平均每月净还款金额/预计销售还款金额在9.5%-14.3%之间，预示着未来一年房企刚性兑付的债务压力将持续上升。

在夏一峰看来，民营房企仍处于持续清算过程中，可能需要一年甚至更长时间，房企混乱状态的高概率将持续到2022年底。地方国企和城市投资平台将成为土地集中拍卖的主流。但城投平台拿地后，很大概率会找专业性更好的民营房企合作(不排除找央企国企合作)。预计有两种模式：一是一段时间后直接转让，民营企业可能以收购的形式进入；二是直接引入民营企业“交易”。