年底 开发商的“量价”只需要现金

11月以来，为了冲击年度业绩，各大房企和在售项目纷纷启动优惠促销模式。不仅新项目开盘价格往往低于预期，老项目推的新价格也有不少惊喜。甚至一些“网红盘子”也开始软化自己的身体。在这种情况下，也有改善型购房者，他们认为预计会更高的新房价格可能会松动，他们已经搬家换房子来改善居住条件。

11月，一手住宅网上成交签约9268套。

网易房产数据中心监测阳光家庭数据显示，2021年11月广州一手住宅网签成交9268套，平均成绩与2020年11月的13339套相比，减少4071套，降幅30.52%。不过，从环比来看，年底“以价换量”成功吸引买家入市。继10月第二低的7160套后，广州11月一手住宅成交环比上涨30%，达到近万套。近两个月来，广州新获批的新房供应量也有所增加，连续4个月突破万套。再加上10月下旬开始席卷广州的“优惠促销”浪潮，年底房企的以价换价成功吸引买家入市。

11月成交分布中，增城以2256套获得网签第一，黄埔、番禺也有1000多套，荔湾区同比增加776套，网签最少的海珠区只有73套。

多种因素推动营业额回升

据广州中原研发部分析，近期交易量增加也与放款速度加快有关。对于购房人来说，近期贷款利率较二、三季度略有“松动”，审批时间缩短，也带动了购房人的购房需求。也有分析人士认为，10月国庆长假期间，很多销售表现良好的市场，线上签约时间多集中在11月，这也是11月整体线上签约量有明显提升的原因。

克鲁分析师表示，11月广州成交回升主要得益于以下几个方面的推动。1.开发商加大了推货力度。11月新增一手房源10898套，是今年供应第四多的月份。第二，市场以价换量。11月全市共监测开推37次，降价12批次，占总数的1/3，降价幅度一般可达10%左右。二手楼市的业主也结束了之前的僵持，放弃了讨价还价的空间；第三，房贷投放加速有利于需求释放。贷款书基本上半个月就能发放，贷款两个月就能发放。四是网红盘集中签约。11月，荔湾金隅西府、黄浦星汇城有数百套线上签名。

增城货源多，黄埔性价比高。

从12月推货区域结构来看，“东大仓”增城仍占大头，不少项目单盘供货在200-700套之间。在竞争激烈的情况下，如何“突破”新项目吸引买家做生意，是房企的一个考验。黄埔、番禺、南沙是近期供应的第二梯队。临近年底，黄埔付逸华庭、越秀滨江星航TOD、萝岗越秀星月山TOD等项目以务实的价格在年底入市，受到刚需、刚改的买家青睐。

从其他区域来看，除海珠、花都、增城外，其他9个区成交数量均呈上升趋势，荔湾、番禺区环比增长超过100%。据网易地产监测统计，11月荔湾成交776笔，主要是因为国庆前夕开盘的万科金隅西府近千笔交易陆续进入线上签约阶段，11月单笔成交。

广州中原研发部认为，目前黄埔楼市整体性价比较高，增城单纯靠价格战与黄埔竞争意义不大。未来可能会在有利的基础设施和产业发展的带动下，激发更多买家的关注。

过去半年，成交量放缓，库存周期再次上升。

据广州中原研发部统计，截至11月底，全市库存1109.9万平方米，去污期14个月，为2020年二季度以来最高。

柯睿的统计数据显示，今年1-11月的一手住宅成交中，有4个区的网签量超过1万套，分别是增城区2.5万套、黄埔区1.4万套、南沙区1.3万套、番禺区1万套。此外，今年1-11月白云区和海珠区同比增速相当明显，分别达到65.59%和37.86%。这主要是因为今年这两个区的新碟供应量大幅增加。

[市场前景]

抢夺顾客的斗争将继续下去。

各区的全新市场值得关注。

据悉，12月开发商将维持高推货量，因此从供应角度来看，广州将维持充足的货量，尤其是位于热点区域优质地段且备受买家青睐的项目有望在12月入市，如广钢附近的光墨地块项目、保利越秀天启、海珠周楠板块、中海观卓府、黄埔万科城市之光、保利罗兰国际等。此外，万科金隅西府、亚运城、中心城、保利祥龙天汇等项目。也有额外的推送计划，这说明开发商之间的“抢客大战”还会继续。