推动房地产行业良性循环健康发展 要以“稳”字为头

要实现房地产行业的良性循环和健康发展，就要着力控制房企的流动性风险，避免局部风险传导至整个系统。同时，需要畅通“融资、征地、销售、贷款、支付”链条中的各个环节。

冬天到了，快到年底了。2021年的房地产市场经历了大起大落。

上半年房地产开发贷款、销售面积、销售业绩非常活跃，部分城市房价稳中有升。转折点出现在年中，“三线四档”房企融资管理规则、银行业金融机构贷款集中度管理等金融调控政策的作用逐渐显现，尤其是个别大型房企流动性风险成为“导火索”后，下半年市场明显降温。随着市场的急剧下跌，房地产行业的良性循环在一定程度上被打破了。

日前，中央经济工作会议提出，要因城施策，推动房地产业良性循环、健康发展，明确了当前和未来房地产市场发展的着力点。目前部分房企债务问题较为突出，房地产销售、投资、土地出让均出现放缓迹象，部分城市出现房价下跌、买房观望态度。特别是对于产业依存度较高的地区，一旦房地产市场过度放缓，可能会引发更复杂的风险传导链。

房地产规模大、链条长、涉及面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入和金融机构贷款总额中占有较高份额，对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

如何实现房地产行业的良性循环和健康发展？稳定的预期是重要的前提。中央经济工作会议提出要加强预期导向。由于个别房企的债务危机和当前房地产市场下行压力，很多人对行业未来发展并不乐观。事实上，虽然目前部分房地产企业存在严重的债务问题，但仍属于个案。原因是企业本身管理不善，其影响不必夸大。中国房地产市场整体健康发展趋势不会改变，个别企业的风险不会影响中长期房地产市场的正常融资功能。

与此同时，购房者的合理住房需求正在得到满足。中央经济工作会议提出，支持商品房市场，更好满足购房人合理住房需求。央行12月13日公布的数据显示，11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，比10月份增加532亿元。近期个人住房贷款余额增加，有利于更好地满足首套和改善住房的抵押贷款需求。

在预期稳定的基础上，供需堵点有望突破，房地产行业良性循环可期。房地产市场的降温很容易传导到其他环节。当二手房交易量减少，卖旧买新的买家数量减少时，新房市场可能被忽视，而新房市场的销售将直接影响企业的还款。一旦资金不足，就会降低企业收购土地的积极性，进而将降温传导到土地市场。可见，如果一个环节停滞不前，很容易让整个市场“无法动弹”。要实现房地产行业的良性循环和健康发展，就要着力控制房企的流动性风险，避免局部风险传导至整个系统。同时，需要畅通“融资、征地、销售、贷款、支付”链条中的各个环节。

在解决住房问题的过程中，住房租赁将发挥越来越重要的作用。中央经济工作会议提出，坚持租购并举，加快推进长租房市场。专业化、规模化的房屋租赁企业是租赁市场推进专业化服务的重要载体。租赁行业成本高、利润率窄等因素阻碍了企业专业化、规模化的发展。统计显示，我国一线城市住房租赁制度化率不足15%。因此，要加快发展长租房市场，就要加快培育专业化、规模化的住房租赁企业。

要实现所有人的住房，住房保障不能缺席。中央经济工作会议提出推进保障性住房建设。我国住房保障体系已经完成顶层设计，包括公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房。其中，以解决大城市住房突出问题、缓解新市民和青年住房困难为重点的保障性租赁住房，将成为新发展阶段保障性住房的重中之重。

中央经济工作会议再次强调“房住不炒”，表明底线不能破。促进房地产行业良性循环、健康发展，出发点应该是“稳字稳行、稳中求进”和“努力畅通国民经济循环”，而不是抱有刺激、炒作房地产的心态。