房地产行业的关键在于以“稳定”和“良性循环”为调控重点

近日，中央经济工作会议在北京召开，明确2022年经济工作要稳中求进。会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房人合理住房需求，推动房地产行业因城施策良性循环、健康发展。

业内人士指出，中央经济工作会议不仅为2022年中国经济工作定下了基调，也为房地产行业定下了新基调。预计2022年房地产市场将逐步修复，在满足合理需求、产业良性循环的情况下，继续发挥经济运行的“稳定器”作用。

住房投机的关键是“稳定”

业内人士表示，“稳”是本次中央经济工作会议最突出的关键词，房地产行业也不例外。房地产行业规模大、链条长、涉及面广。在国民经济中，全社会固定资产投资、地方财政收入和金融机构贷款总额均占据较高份额，对经济金融稳定和风险防范具有重要影响。

上述人士表示，2021年下半年以来，受调控等方面影响，房地产市场进入深度调整阶段，下行压力加大。长期来看，中国经济转型将逐步“去房地产化”，但从明年的整体政策来看，“稳”是重点，政策的收缩效应将更加审慎，房地产行业将基本进入“政策底部”。

具有房地产产业链长、关联产业众多的特点，对建筑、工业、交通运输、批发零售、金融保险等关联产业具有较强的拉动作用。房地产开发将直接消耗大量的建筑材料，如水泥、钢铁、陶瓷、橡胶、玻璃、有色金属等。售后，将带动家具、家电、纺织、装饰材料等多个行业的发展。而在其发展和销售过程中，它也将推动物流、金融等众多第三服务产业的发展。

华兴证券(香港)首席经济学家、首席策略师庞云表示，推动房地产行业良性循环、健康发展，这份政策声明不仅是基于对房地产行业现状的判断和考量，也为明年房地产行业的发展指明了目标和方向。

中国科学院大学国家土地科学研究中心主任董认为，“结构性政策要着眼于平滑国民经济周期”中提到的房地产业，意味着房地产业的调控将从“抑制需求”转向“稳定供给”。同时，探索租购、担保和市场力量相结合的新发展模式。一方面是长期构建多层次住房供应体系，补齐住房保障短板；另一方面，也是“稳经济”的有效途径之一。

RealData首席市场分析师许小乐表示，在未来房地产“良性循环”的指引下，前期过于紧张的金融政策将进行结构性调整。一方面，住房融资的控制将适度放松，房地产开发贷款和并购；a贷款将合理分配，缓解房企债务压力。另一方面，购房信贷环境有所改善，重点满足首套房按揭需求和改善住房。在“房住不炒”的前提下，未来可能会有针对刚需和改善性购房需求的针对性支持政策。预计2022年房地产市场将逐步修复，不会出现硬着陆，继续发挥经济运行的“稳定器”作用。

“对于房地产行业来说，这次发布会最大的变化就是从‘稳市场’到‘稳行业’。”中国证券分析师杜表示，允许正常融资重启、居民住房贷款以及积极信号推动整个行业平稳健康发展。预计在城市的政策下，资本方和政策方都会发力，推动房地产行业实现良性循环。

据中央研究院相关分析师预计，在经济稳定的要求下，短期内地方政府将加快落实“因城而异政策”，支持政策可能会加快，支持合理购房需求的正常释放，重点满足首套房和改善型住房的抵押贷款需求。

庞伟表示，所谓“循环”，是支持房地产企业继续开展符合法律法规的规划、开发、建设、销售、土地购置、融资等正常经营活动，保障房地产企业开发贷款、并购等合理稳定的融资需求和流动性需求；a类贷款和抵押贷款，并鼓励房地产企业不断提高资本管理能力、风险控制能力、合规管理能力和产品、服务创新能力。引导基本面坚实、现金流优良、资金安全性高、抗风险能力强的优质房企提升销售和支付质量，持续探索新的、优质的、可持续的业务增长点，妥善处理过去高杠杆、高增长模式下难以自救、无法积极完成业务调整和业务转型的房企被市场自然清仓淘汰。

但除了处理好房地产行业本身的供需匹配发展外，还应加强房地产行业租购工作的稳健发展和预期引导工作。庞跃表示，要妥善处理好房地产业长期租赁住房市场、保障性住房建设和商品房市场的合理发展，探索开发房地产业长期租赁住房、共有产权住房、保障性租赁住房等新形式，创新发展房地产业住宅地产、商业地产、工业地产、物流地产、旅游地产、养老地产等领域。

许小乐表示，未来将发挥更多的市场效率，解决大城市租户多样化、优质化的租房需求。随着城镇化率的提高，大城市住房租赁市场需求旺盛，租客在租赁市场停留的时间延长。根据贝壳平台的数据，2021年北方、广州、深圳的购房平均年龄为36-38岁，比2018年晚了2-3年左右。很多租客已经租房10多年了，未来家庭式租房的需求会逐渐显现。我国住房租赁体系主要由市场化租赁住房、保障性租赁住房和公共租赁住房组成。依托多层次的租赁住房供给，可以有效解决租赁群体的多元化需求。

事实上，日前，人民银行上海总部联合上海银保监局、市房屋管理局和市地方金融监管局举办上海推进保障性住房建设银企对接会就指出，加快推进上海保障性住房建设，引导金融机构加大支持力度。增加保障性住房供给，是为新市民、年轻人解决住房需求的重要途径，是实现全体人民住有所居的有效举措，有助于实现共同富裕。金融机构、房地产企业要充分认识推进保障性住房建设的重大意义，将自身发展与国家战略更好地结合起来。金融机构和金融市场要针对不同类型保障性住房的新特点，加大金融产品和服务创新力度；房地产企业要聚焦主业，稳慎经营。

房地产融资状况有改善迹象

根据央行13日发布的数据显示，金融机构房地产贷款投放继续增长。11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月份多增532亿元。11月末，银行业金融机构房地产贷款同比多增2000多亿元，其中，个人住房贷款余额同比多增1100多亿元，开发贷款同比多增900多亿元。金融机构对房地产融资行为持续改善。

克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，近期个人按揭贷款确实有边际改善的趋势，上海、成都、南京等多城放贷周期大幅缩短，与此同时，广州、深圳、苏州等多城下调房贷利率，可以预期居民按揭贷款仍有望继续松绑，主要体现于提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭贷款的授信额度，进而支持居民自住以及改善性购房消费。房地产市场的合理资金需求正得到满足，这有利于改善市场预期，将促进市场成交筑底回升。

根据贝壳研究院数据显示，11月贝壳研究院监测的100+个城市主流首套房贷利率为5.69%，较10月回落4个基点，二套利率为5.96%，较上月回落3个基点。平均放款周期为68天，较上月缩短5天。这已是房贷利率连续2月有下调迹象。

中国银行间市场交易商协会12月10日举行房地产企业代表座谈会，向市场释放出房地产企业融资环境将继续改善的信号。据悉，下一步，相关机构将重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限债务融资工具，募集资金优先用于补充已售在建项目的资金缺口，以及用于房地产项目或资产的股权收购，支持保交楼、保民生、保稳定，积极满足房地产合理融资需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

房企端金融环境明显改善。从市场方面看，近期已有多家房企通过回购美元债等方式应对市场疑虑、传递现金流充裕的信号。例如，11月7日新城控股发布公告称，公司结合当前实际经营及财务状况，计划由新城环球提前赎回存续金额为3.5亿美元的美元债券，并予以注销。在此之前，雅居乐集团、中国金茂、世茂集团、中梁控股、建业地产、弘阳地产等多家房企纷纷启动境外美元债回购，表明其资金充足、以提振市场信心。

值得一提的是，中国人民银行近日宣布，决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。此次降准为全面降准，共计释放长期资金约1.2万亿元。

对此，许小乐表示，降准释放流动性的利好下，房企融资环境有望继续边际改善，房企合理的融资需求得到满足，利于降低房企债务风险。杨科伟也表示，按照历年规律，房地产行情波动与存款准备金率高度相关，凡降准势必会带来一轮行情启动，预计年底房地产市场或将有所转暖，成交有望企稳回升。