11月楼市持续降温 行业预期明年第一季度企稳

12月15日电国家统计局今天发布了70个大中城市11月份商品房销售价格变动情况。70个大中城市中，59个城市新房价格环比下降，9个城市新房价格环比上涨，2个城市新房价格持平。二手房中，3个城市上涨，4个城市持平，63个城市下跌。

一线城市新房价格持平，北京和上海分别上涨0.3%和0.2%，广州下跌0.6%，深圳持平。一线城市二手房价格环比下降0.2%，广州北部、广州和深圳二手房价格环比分别下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%。

　11月一线城市二手房市场有所企稳

“11月份，市场降温趋势仍在持续。只有一线城市新房环比持平，其余均有不同程度的下降，而二手房的下降更为全面。这是今年楼市降价明显的一个月，预示着市场逐渐接近底部，政策收缩空间有所收窄，部分城市和地区的放松政策将继续涌现，推动房地产平稳发展。”5安居客房地产研究院分院院长张博表示，预计12月份下行趋势不会急转直下，春节前市场将继续降温，但降温幅度有望逐步收窄。

“这是自2015年2月以来，仅有3个城市二手房数据连续7年上涨，市场也很少出现新房降价超过59套的情况。”中原地产首席分析师张大伟直言，从房价上涨趋势来看，在经历了今年3-4月的上涨高峰后，下半年市场完全冻结。

值得注意的是，与10月相比，11月一线城市二手房市场已经企稳。原因是张大伟认为“一线城市需求旺盛。经过7-10月份的快速下行调整，市场上部分买家已经看到了市场企稳的趋势，开始买房。此外，最近，信贷政策开始放松，买家可以开始正常交易。总的来说，随着信贷等各种稳定楼市政策的出现，一线城市有望率先企稳。”

张博还指出，一线城市降温正在放缓，新房价格持平多是供应的结构性原因。“从二手房价格可以明显看出，虽然一线城市房价下跌趋势不变，但跌幅较上月回落0.2个百分点。广州降幅相对明显，上海环比仅下降0.1%。相对来说，一线城市降温的波动幅度比较窄，预计明年市场会稍早上涨。从新房来看，虽然房价整体持平，但北京和上海的环比分别增长了0.3%和0.2%，这并不是市场热度的提升，而是与供应结构直接相关。上海第四、五批集中供应的新房中，市中心项目占比明显高于上半年，这也导致下半年新房价格被‘拉高’，尤其是四季度。”

“整体来看，在行业整体低迷的情况下，一线城市的‘阻力’仍高于二三线城市。”诸葛住宅数据研究中心高级分析师陈晓表示。

　二三线城市降温加速

统计局数据显示，11月份，二线城市新建商品房和二手房销售价格环比分别下降0.4%，环比分别上升0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月持平；二手房销售价格环比下降0.4%

“当月个人住房贷款余额增加4013亿，意味着整体信贷连续两个月宽松，房地产贷款开始呈现明显的缓解。”张大伟表示，“本轮楼市明显下行的核心原因是信贷政策收紧，包括房贷收紧、开发商融资收紧导致的积压排队。在过去的两个月里，它已经开始缓解，政策基本面已经见底，包括各种有利于刚需和改善买家真实需求的政策，包括RRR降息。”

国家统计局今天发布的另一项数据显示，2021年1-11月，全国房地产开发投资137314亿元，同比增长6.0%。商品房销售额161667亿元，增长8.5%；房地产开发企业投资183362亿元，同比增长7.2%。

“从全国市场来看，2021年的成交金额和成交面积刷新全年楼市纪录已成定局。目前不少城市信贷积压明显缓解，预计12月房价惯性继续下降。但随着近期影响房地产市场的最大因素房贷的逐步宽松，预计2022年一季度市场将逐步企稳。一二线城市将率先走出低迷。”张大伟说。

陈晓表示，中央经济工作会议首次提出“加强预期引导，探索新发展模式”的思路，强调“促进房地产业良性循环、健康发展”。预计从政策端向市场端转移需要一段时间，到明年年初，房地产市场环境有望明显改善。