43号套房已经推出 北京探索共有产权房管理新模式

共有产权房兼具经济适用房和商品房的双重属性，可以说是刚需购房者“低价上车”的捷径，已经在全国范围内广泛推广。共有产权房可以出租吗？租金如何确定？收益怎么分配？这些问题引起了购房者的关注。

近日，北京探索共有产权房管理模式，并于3月20日实施《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）》(以下简称《通知》)，详细规定了购房者关注的热点问题。记者在北京共享物业租赁服务平台上看到，截至4月12日，已有43套房源通过审核，并在平台上公布了租房信息。

通过统一服务平台租赁

共有产权房是地方政府出让部分土地出让收入，然后低价分配给符合条件的家庭的房子。保障对象与当地政府签订合同，约定双方产权份额、未来保障房上市交易条件及收益分成。即中低收入住房困难家庭购房时，可以按照个人和政府的出资比例，共同拥有该房屋的产权。住房产权可以在政府和保障对象之间平分，保障对象也可以向政府“赎回”产权。

“共有产权房不仅可以卖，还可以租。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，允许租赁是这类住房与其他保障房最大的区别。经济适用房、公共租赁房等保障性住房不允许转租，但共有产权住房可以。从这个角度来说，它也具有一定的商品房属性。

北京市住建委发布的《通知》规定，共有产权住房租赁活动应当通过市级经办机构建立的网络服务平台办理，包括房屋租赁意向登记、租赁使用协议签订、房屋情况核实、房屋信息发布、租赁合同网上签约、租赁登记备案等。

提出，购房人是房屋租赁的责任人，应当承担房屋租赁安全责任，履行房屋维修义务等。并就拟定的租赁价格、期限、租赁方式、租金收益分配等达成一致意见。并说明出租原因。房屋租赁合同由购房人和承租人双方签订，租赁期限原则上不超过3年。

购房人完成相关登记后，服务平台通过对接市住房大数据平台信息系统，查询共有产权住房购房人的住房情况。经核实，购房人在本市无其他住房，可在服务平台发布房屋租赁信息。4月12日，记者登录北京共有产权住房租赁服务平台，看到已有43套房源通过审核，并在平台上公布了出租信息。出租房屋在服务平台上显示了面积、朝向、租赁期限、平面图、位置、交通、装修和配套设施。

按政府产权份额收取固定收益。

记者在北京共有产权住房租赁服务平台看到，共有产权住房租赁价格略低于市场价。例如，在梁勇有三种主要的公寓类型。目前已上架约88平米两居室，租金8000元/月(季付)。这个价格高于市场租金参考价(76元/平/月)，也低于周边商品房，比如附近的中海丰联别墅，80平米以上的房子租金都在8200元/月以上。

那么，共有产权房的租金收益如何分配呢？103010提出，持有共有产权住房的机构和房管部门，根据区域市场租金价格和共有产权住房政府产权比例，综合确定各自的租金额度收入

“所谓固定收入，是指根据项目和类型综合确定政府份额收入标准。同一项目、同一面积、类似户型的房屋，按同一标准收费。”北京市住建委相关人员向《通知》记者解释。例如，梁勇家园政府的固定租金收入为930元/月，在三年的租赁期内是固定的。据北京市住建委相关人员介绍，雍正家园个人与政府的产权比例为7: 3。如果严格按照这个比例计算，那么政府在这套房子的租金收入应该是2400元/月。但本着为民谋利最大化的原则，政府会先扣除物业费、取暖费等。然后对租金收入进行“贴现”。比如梁勇家园月租8000元，扣除物业费267元(3.03元/平/年)和取暖费220元(30元/平/年)，剩下的7513元乘以政府产权的30%，约为2254元。目前政府的固定收益在930元相当于0.44%的优惠。

从记者在北京公布的38个公产项目的定租收取标准来看，与政府产权比例相比，定租收益基本在0.4%-0.5%之间。

中介机构不得擅自出租共有产权房。

2017年《通知》出台，明确共有产权住房购买人不得擅自转让、出租、出借共有产权住房。这一次再次明确了这一点。

那么，如果购房者擅自出租会怎么样呢？003010表示，如发现违规出租共有产权房的机构和个人，将责令其限期改正。拒不改正的，房地产经纪机构、住房租赁企业和个人的信息将作为不良记录录入管理系统。共有产权房屋买受人违反规定拒不改正的，经办机构可暂停办理该房屋回购上市手续。

需要注意的是，只有在服务平台对外发布后，房地产经纪机构才能作为其租赁代理。共有产权的买受人和承租人自行或者通过房地产经纪机构达成租赁意向的，均应当在服务平台上签订房屋租赁合同。

还明确规定，房地产经纪机构不得代理未经服务平台发布的共有产权房租赁经纪业务，互联网平台不得为其发布和代理。除代理机构外，住房租赁企业不得为共有产权房屋提供住房租赁经营服务。

据记者了解，截至目前，北京共有79个公租房项目，其中74个已售罄已交房项目33个，房源共3.1万套。