楼市“四限”松绑加速二季度市场有望企稳

4月12日，江苏省南京市，4月11日，江苏省苏州市，4月1日，甘肃省兰州市，3月30日，福建省福州市，3月23日，黑龙江省哈尔滨市……短短一个月内，多个省会城市和新一线城市纷纷加入楼市放松管制的行列。今年以来，已有超过60个城市发布楼市宽松政策，从限购、限售、限贷、限价“四限”政策的松绑，到落户政策的放宽、购房补贴的发放。“住不炒”基调下，楼市调控一城一策，因城施策导向深化。

多个城市解除管制。

从单一政策到综合政策，从三四线城市到以南京、兰州、福州、哈尔滨为代表的省会城市，以及苏州、青岛等新一线城市，近期各地房地产政策有所松动，楼市调控正在进入新阶段。

4月12日，记者从江苏省南京市六合区房地产交易中心了解到，非南京市户籍居民只需提供相关身份证件，即可开具六合区购房证明。此前，南京溧水也调整了购房政策。外地人可以凭身份证直接开具首套房购房证明，无需社保或纳税证明，相当于放开了当地的限购政策。

继房贷利率大幅下调后，苏州楼市调控政策又有新招。4月11日，苏州市房地产市场与交易管理中心发布的信息显示，苏州的限售限购已经有所松动。限售方面，二手房期限由5年改为3年；限购方面，非苏州户口购房由社保3年内连续缴纳24个月改为累计24个月。同时，外地人可以在卖房后2年内无需社保或税单直接购房。

浙江衢州可以说是全国第一个全面放开楼市限售限购的城市。4月2日，浙江衢州明确提出“非本市户籍居民家庭、个体工商户和自然人投资或控股的企业视同本市户籍居民家庭执行相关购房政策”。同时，除土地出让公告中有特别约定外，对市区新出让地块中的新建商品住房、已出让地块中未网签的144平方米及以上新建商品住房不作限制。

同一天，河北秦皇岛也宣布自2017年4月15日起正式取消限购。之前的规定，对已拥有1套住房的本地户籍居民家庭和能提供本市连续12个月纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房；对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、1年内连续12个月无法提供纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市出售住房。

4月1日，兰州在贷款政策方面降低了购房门槛。个人购买首套住房最低首付款比例不低于20%，第二套住房最低首付款比例不低于30%。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购房的，金融机构执行首套房贷政策。个人公积金贷款用于购买住房。公积金贷款最高额度单身职工60万，双职工70万。

3月30日，福州宣布一定程度放开限购政策。目前在福州五市购房的非五市户籍家庭(含港澳台)可购买一套普通侯

中国指数研究院指数事业部市场研究总监陈文静告诉《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》记者，2022年以来，中央多次强调支持合理住房需求释放，地方政府因城施策，供需两端政策优化调整力度加大。目前，许多房地产市场仍处于调整阶段。中国研究院数据显示，今年以来辽宁大连新房成交量持续低迷，短期库存出清周期在20个月以上，库存去化压力较大。根据中国房地产指数体系百城价格指数，大连房价仍处于波动期；秦皇岛新房价格同比连续五个月下跌，二手房价格同比连续十一个月下跌。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠对记者表示，作为全国首个同时取消限售和限购的城市，衢州此举具有很大的信号意义，政策的出台与当地的市场环境密切相关。诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年3月，衢州新建商品住宅仅成交241套，环比下跌11.07%，远不及去年同期，同比下跌80.20%，市场成交表现较为疲软。

相比之前以三四线城市为基础的调整，此次放松管制涉及众多省会城市和新一线城市，影响更加广泛。“省会城市政策的放宽，客观上会对其所在省份的房地产市场产生积极影响，具有标杆效应。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示，“二线城市的住房需求更加旺盛，尤其是改善型需求的释放会对市场产生积极的拉动作用。”

韩毅智库首席研究员张华东也认为，未来可能会有更多的二线城市逐步打开政策工具箱，出台实质性的宽松政策。在“住不炒”的总基调下，控一线、拉二线、稳三四线将是此轮楼市调控的新特点。

市场有望在第二季度企稳。

楼市松绑政策陆续出炉。能否对市场起到实质性的推动作用？从过去的城市来看，政策的放松给楼市带来了一些暖意。

以备受关注的河南郑州为例。RealData数据显示，3月2日郑州“19条”出台后，市场成交量明显回升。3月，郑州二手房成交量超过2月两倍，周均观看量环比增长52%、周均成交量环比增长95%；新房方面，政策调整后仍有一定观望情绪。对此，贝壳研究院首席分析师许小乐对记者分析表示：“房企风险、资金流转、利率差异等多方面因素，均使新房市场的回暖滞后于二手市场表现，市场修复依然可期。”

对第二季度市场走势，严跃进作出乐观预计：“在目前一些重要政策，例如‘四限’的陆续放松、信贷政策给力等利好下，房地产市场或将出现跌幅收窄或者转正。”

陈文静也认为，去年下半年以来，楼市预期整体偏弱，叠加疫情反复导致一季度市场延续低迷状态，但后续积压需求在政策放松后有望逐步得到释放，二季度市场企稳可期。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，当前房地产市场仍然在筑底过程中，市场回暖可期，市场底或将出现在二季度，届时一线城市和强二三线城市将率先企稳。