住房信贷政策要“稳”

4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局发布《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》。通知指出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施差别化住房信贷政策，合理确定辖区商业性个人住房贷款最低首付款比例和最低贷款利率要求，更好满足购房人合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。

不难看出，央行已经在谈住房信贷政策，松绑楼市调控政策，这将在一定程度上刺激楼市。但在松绑楼市调控政策的同时，也有具体要求。首先，“住不炒”的定位不能破，房子的“住”属性必须坚持，不能有“炒”现象，否则政策马上收紧；第二，突出因城施策，不搞“一刀切”。“一刀切”的结果，容易造成政策或紧或松，市场大幅波动，不利于市场稳定和居民心理稳定。因此，住房信贷政策的调整权被下放给了地方政府和具体城市。同时也把责任转嫁给了地方；第三，要有利于市场的健康稳定发展，政策调整必须围绕“稳定地价、房价、预期”展开，不能突破这个目标。否则政策很难放松。

只有坚持这样的目标导向，住房信贷政策才能有序放松，才能根据各地实际情况制定有利于当地楼市稳定、市场回暖、稳定居民预期的住房信贷政策，而不是想收什么就收，想放就放，收了就放，收了就放。从历年的实际情况来看，相当一段时间以来，住房信贷政策并没有对楼市形成有效的约束和影响，也没有成为调控楼市的重要手段。原因是政策太随意，地方对住房信贷政策不够尊重。银行也把住房信贷政策作为赚钱的工具，而不是调控市场的手段。导致政策或紧或松，导致市场大起大落，直到确定“房住不炒”的定位。

这次住房信贷政策的调整，可以看作是针对当前经济形势和楼市实际情况的主动调整、应对和完善。从宏观经济来看，最新公布的经济数据显示，一季度，我国国内生产总值270178亿元，按可比价格计算，比上年同期增长4.8%，增速比上年第四季度加快0.8个百分点。经济继续稳步复苏。其中，第一产业增加值10954亿元，同比增长6.0%；第二产业增加值106187亿元，同比增长5.8%；第三产业增加值153037亿元，同比增长4.0%。很明显，第三产业是滞后的。因为三次产业增加值分别占GDP的4.1%、39.3%和56.6%；第三产业占一半以上。但从其对经济增长的贡献率来看，第三产业仅拉动经济增长2.4个百分点，仅比第二产业的2.1个百分点高出0.3个百分点，刚刚达到一半水平。相反，在增加值的比较中，第三产业比第二产业高17.3个百分点，差距显著。一个很重要的原因是房地产的拉动作用大大降低，第三产业增速放缓，贡献率减弱。

从楼市本身的情况来看，由于前几年过度负债扩张的影响，房企普遍资金紧张，尤其是头部房企。极少数不存在资金链紧张的情况，相当一部分房企面临断裂风险。在这种情况下，一旦资金链断裂，将不可避免地发生行业性和区域性金融风险。更重要的是，如果房企资金链断裂，还会导致不能按时交房的问题，将房企的风险转化为社会稳定的风险。因此，适度放宽住房信贷资金政策，鼓励广大居民购房，对稳定房企资金链和市场将起到积极作用，也能有效化解房企资金链断裂风险。

关键在于如何保证房价上涨的风险不发生，房价的上涨不使之前楼市调控的努力付诸东流，这是地方必须把握好的重要问题。否则楼市调控政策随时会收紧。也正是基于这种考虑，为了避免政策快速放松和收紧的现象，在放松住房信贷政策时，也要以“稳”字为头，不能紧也不能松，更不能松也不能紧，积极稳妥地放松住房信贷政策，并以刚需购房为重点，绝不乱讲。一旦发现炒房苗头，应立即采取措施，避免政策成为推高房价的工具。特别要注意的是，一定要把握好对开发商的贷款规模，绝不能再随意留着。否则，严厉问责。