中南建设2021年经营性现金流净额163亿元 连续四年为正

4月25日晚间，中南建设(000961。SZ)发布2021年年报。报告期内，公司实现营收792.1亿元，同比增长0.8%；房地产业务实现合同销售金额1973.7亿元，销售面积1468.7万平方米；建筑业务实现营业收入251.4亿元，同比增长13.3%。年末有息负债(含期末应付利息)622.8亿元，比2020年末减少176.3亿元，同比下降22.06%，与全年经营规模的比率保持行业最低水平。

同时，年报显示，公司经审计的归属于上市公司股东的净利润亏损33.8亿元，与此前年度业绩预告披露的708-21.23亿元的数字存在较大差异。

行业压力测试下，业绩预告偏差原因披露

面对史上最惨淡的成绩单，中南建设在公告中致歉，并直言对业绩预测及相关指标的偏差进行了解释。

中南指出，业绩预告出现偏差的主要原因有三：一是市场持续下行，公司未能充分预测业绩预告中的风险，现有存货跌价准备、各类应收款项和合同资产跌价准备不足；其次，公司对部分合营企业和联营企业收入确认的不确定性准备不足，部分预计投资收益尚未确认；再次，受疫情和市场调整影响，部分已完工项目未能按期交付，收入无法确认；第四，预计部分利息费用的资本化条件不够审慎，导致费用增加。

另一个必须面对的现实是，由于归属于上市公司股东的净利润为负，中南建设的毛利率和净利润率均大幅下降。2021年，中南建筑公司综合毛利率为10.03%，同比下降7.26个百分点。房地产业务方面，2021年中南建设实现合同销售金额1973.7亿元，销售面积1468.7万平方米，同比分别下降11.8%和12.9%。房地产业务毛利率为10.69%，同比下降8.45个百分点，建筑业务毛利率为6.43%，同比下降2.22个百分点。

对此，中南建设指出，2021年第四季度，公司为保证现金流，加大了对现有房地产库存的促销力度，导致当期重大亏损，导致公司毛利率下降。此外，根据谨慎性原则，公司增加了存货跌价准备和各类应收款项坏账准备；未合并合资公司竣工交付进度延迟，投资收益大幅下降；销售难度增加但规模减小，导致销售、管理、财务费用等比重增加。在毛利率下降的基础上增加了净利润率的下降。

同样，中南建设在“三条红线”的相关指标上也表现不佳。截至2021年末，中南建设净负债率为93.16%，同比下降4.11个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为80.52%，同比上升0.76个百分点；现金负债比(扣除限制资金后)为0.60。对此，中南建设解释称，市场持续下行销售回款减少，预售监管资金增加，导致无限制资金总量减少。同时，部分长期债务在年内转为短期债务，导致短期债务和负债总额增加，导致相关指标大幅下降。

面对市场的冲击，即使在年度利润亏损的高压下，中南建设2021年仍实现经营性现金流入1446.7亿元，同比增长12%，是一年内到期的各类有息负债(包括期末应付利息)的6.0倍。年内经营活动产生的现金流量净额为167.7亿元，连续四年保持正。

在同梯队的房企中，中南建设连续保持了有息负债与年度经营规模之比处于行业最低水平的纪录。年报显示，2021年末，中南建设有息负债622.8亿元，较2020年末减少176.3亿元。2021年末总负债率88.37%，净负债率93.16%。公司负债总额中，待核销的合同负债及相关税费合计1482.7亿元，占公司负债总额的45.60%。

得益于对有息负债规模的严格控制，中南建设在行业严峻背景下保证了充足的支付能力。截至目前，仅今年6月和12月，CNY 14.22亿的境内外债券本金总额已到期支付，而公司手中的货币资金高达CNY 224亿。公司偿债保障高，抗风险能力强。

吸取了过去高增长期拿地价格高的教训，中南建设谨慎控制投资布局和拿地成本。截至2021年底，中南建设合并报表中出售的未偿资源为1344.6亿元，是2021年结算收入的2.40倍。2021年，中南地区新开工项目45个，新增规划建筑面积752万平方米。报告期内，新增项目成本土地均价约为3837元/平方米，同比下降23.5%，销售均价为13439元/平方米，同比上升1.2%。他们之间的价格差异可能会保证未来的利润。

中南表示，作为大型民营上市公司，公司的稳定发展得到了金融机构和各级政府的关注和大力帮助。未来公司将继续坚持不靠利益的发展模式，依靠运营效率来获得项目建设的回报，使公司的投资和运营模式更加一致。