商品房预售资金应监管优化

日前，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地因地制宜完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

不难看出，这次会议为房地产市场下一步的发展给出了更加明确的方向和目标。定位不变，政策可以灵活把握，商品房预售资金监管有待优化。目的是一个——，以促进房地产市场的稳定和健康发展。只要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，房地产市场就不会出现大问题。

但“优化商品房预售资金监管”的要求，是需要各级认真研究和考虑的问题。要把资金监管好，才不会再出现开发企业跑路等问题，监管要有序、合理、科学，不影响开发企业资金的正常使用。

商品房预售制度在房地产市场的发展中起着重要的作用。特别是在房地产市场发展初期，由于各方资金紧张，政府无力组建经济实力较强的开发企业，一般建筑企业也没有足够的经济实力参与房地产市场的开发，有实力的企业也不具备开发房地产的资质和能力。也正是在这样的情况下，商品房预售制度应运而生，成为开发企业启动市场最重要的资金来源，并一直延续至今。

然而，随着房地产市场的不断发展，进入房地产市场的投资者越来越多，鱼目混珠、良莠不齐等问题也越来越多。一些没有能力和实力的企业和个人也通过不同的渠道和手段进入房地产市场，紧盯商品房预售资金这块大肥肉。刚开始市场火爆，融资非常方便的时候，他们还勉强应付。随着调控力度的加大，融资闸门被锁住，那些原本靠负债的企业的风险也告一段落。商品房预售资金用完后，资金链断裂，出现烂尾现象，而交了房款的居民又面临拿不到房的风险，引发了很多矛盾和问题。

也正是在这种背景下，取消商品房预售制度的呼声越来越高。但在房地产市场最火热、融资最便捷的时候，取消商品房预售制度显然是不合适的，条件也不具备。唯一的办法就是加强对商品房预售资金的监管，让开发企业不能再靠商品房预售资金“谋生”。而是在其他资金相对充足的情况下，他们必须拿地建房。商品房预售资金只能是锦上添花，不能是雪中送炭。否则，风险将难以避免。

会议要求“优化商品房预售资金监管”，主要是基于一些地方要么放任不管，要么不管的“两极化”现象，以更好地发挥商品房预售资金的作用。要知道商品房预售资金是一笔数额巨大的资金，与广大居民的利益息息相关。如果他们没有很好地发挥作用，这将不利于社会资源的有效利用，也将影响房地产市场的健康稳定发展。会议强调了“优化”二字，表明各地商品房预售资金监管有改进空间，也有必要

目前最需要优化的是如何充分发挥商品房预售资金的作用。目前开发企业普遍资金短缺，货币政策不能轻易向开发企业放水，否则会带来更严重的问题。因此，用好商品房预售资金极其重要。客观来说，有些地方对这个基金的监管有点过严，甚至有点刚性，导致一些开发企业面临比较大的信用风险和资金链断裂风险。

因此，对商品房预售资金的监管需要优化，突出“优”字，建立规范、科学、灵活的商品房预售资金监管方式，不让放任自流的问题再次发生，不让这笔资金被管死。根据企业的实际情况和防范风险的需要，合理调度和使用这笔资金。其中，监管机构要配备政治和业务素质高的人来管理这笔资金，而不能作为安排关系户的新平台，否则会留下很大的潜在风险，成为新的漏洞。