县域房地产发展重在科学规划

努力推进现代县城建设，并不意味着县城就要开始大拆大建、大搞房地产开发的阶段。要根据人口和产业状况，进行科学适度的房地产开发。县域发展在于找准功能定位，培育和发展特色优势产业。

近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》(以下简称《意见》)，县城发展将迎来难得的历史机遇。

城市化的不断推进是房地产市场发展的重要支撑。农村人口向县城迁移，城镇之间迁移，都会导致住房需求的增加。基于人民对美好居住生活的向往，对居住品质的要求也会更高。随着以县城为重要载体的城镇化进程的推进，农民在县城就业定居的规模不断扩大，县城居民的生活质量将进一步提高。因此，县城保持一定的住房建设规模是经济社会发展的客观需要。从长远来看，县域房地产市场发展具备支撑条件和潜力，仍将是中国房地产市场的增长极。

在分类指导县城发展方向的条件下，因地制宜制定住房发展规划。截至2021年底，全国共有1472个县，394个县级市，县域发展千差万别。003010提出科学把握功能定位，分类引导县城发展方向。五类县分别是大城市周边县、专业功能县、农产品主产区县、重点生态功能县、人口流失县。流动人口和产业发展是衡量一个地方房地产市场未来发展空间的重要指标。不同类型的县应有不同的住房发展规划。比如大城市周边的县城，有望承接更多大城市的人口和产业转移。在人口净流入的情况下，适当增加住房供应，适时构建租购并举的多层次住房供应和保障体系。但人口流失县要避免盲目扩张，严控城镇建设用地增量，盘活存量。

尤其需要注意的是，努力推进现代县城建设，并不意味着县城就要开始大拆大建、大搞房地产开发的阶段。县城建设既要防止盲目的高密度、高强度开发，又要防止摊大饼式的无序蔓延。根据人口和产业状况进行科学适度的房地产开发是必要的，但过度依赖房地产的路径是不可行的。县域发展在于找准功能定位，培育和发展特色优势产业。县域房地产市场也要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。近年来，一些县城出现了房地产过度开发的现象，导致供大于求，要防范这种情况的继续蔓延。

县城住宅开发应严格执行绿色低碳建设的相关要求。并且住建部等15部门《意见》已经明确，限制县城民用建筑高度。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积应不低于70%。县城新建房屋最多不超过18层。确需建设18层以上住宅的，应当经过严格、充分的论证，并保证消防应急和市政配套设施的建设。

对于房地产开发企业等市场主体来说，应该在国家推进以县域为重要载体的城镇化中寻找新的发展机遇。除了房地产开发，旧小区改造，发展养老等。都需要企业的积极参与，体制机制的创新也将为广大市场主体参与县城建设提供政策保障。如《关于加强县城绿色低碳建设的意见》“以公益性项目和经营性项目为重点，提高县域综合金融服务水平，鼓励银行业金融机构特别是开发性政策性金融机构增加中长期贷款，支持符合条件的企业发行县域新型城镇化建设专项企业债券”，“引导社会资本参与县域建设，规范和推广政府与社会资本合作模式，稳步推进基础设施房地产投资信托基金试点”。