房贷双重“大礼包”能否激活楼市？

关于房贷政策的困扰，一直牵动着购房者的神经。近日，房贷市场迎来双重利好“大礼包”。一是首套商业性个人住房贷款利率参考标准下调20个基点。随后，5年期LPR下调15个基点至4.45%，创历史最大跌幅。房贷政策调整对居民家庭影响有多大？购房者每月能还多少钱房贷？新政对楼市有什么影响？记者就此进行了深入采访。

房贷利率下降。

一周内连续推出重磅房贷政策，可谓是惊喜大礼。5月15日，央行、银监会发布《中国消费者报》，提出首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，第二套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。各市自主确定辖区内首套和第二套住房商业性个人住房贷款利率。

5月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心宣布，5年期LPR下调15个基点，从4.6%下调至4.45%，为LPR捆绑房贷利率后的最大降幅。叠加5月15日出台的政策，意味着首套房贷利率最低可降至4.25%。

据记者了解，截至5月23日，天津、郑州、南通、青岛、济南等地银行反应迅速，首套房贷利率已降至4.25%。

“根据最新的LPR报价，该行新的首套房贷利率最低可达4.25%。”天津某国有银行客户经理告诉《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》记者。

济南某股份制银行也表示：“目前我行新发放的首套房贷利率可低至4.25%，但需要客户征信认可，且是首次购房。”

有银行人士告诉记者：“预计这几天会下发通知，银行首套房贷利率应该低至4.25%。但申请最低利率会有一些附加条件，比如社保和公积金缴纳年限、夫妻至少一方收入稳定、首次购房等。”

首月套房供应压力减轻。

“LPR的下跌对买新房是利好，月供会下降。”“是时候攒钱买房了。”……房贷新政出台后，房贷相关话题一度冲上热搜。

对于贷款购买首套住房的家庭，这项政策能减轻多少月供负担？华夏研究院指数事业部研究总监陈文静告诉记者，目前北京地区房贷市场利率执行标准为：首套房贷5年以上利率为LPR 55个基点，二套房贷5年以上利率为LPR 105个基点。也就是说，北京首套房贷利率随着LPR的调整，从之前的5.15%调整为5%。

以北京为例，如果商业贷款500万，贷款期限25年，等额本息还款，首套住房贷款按5%执行后，每月还款额为29229.5元，比未调整的29668.15元减少438.65元，25年整体还款额减少约13万元。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小语对记者指出，这次5年LPR出现了历史上最大的跌幅，可见当前中央稳定经济和房地产市场的决心。目前，北京房贷利率的变化相对平稳，接近LPR的走势，处于震荡下行的趋势中。未来首套房最低利率仍有进一步下调的空间。

数据显示，今年1-4月，北京商品房销售面积252.9万平方米。

陈文静告诉记者，4月份，住户贷款减少2170亿元，同比多增7453亿元。继今年2月减少后，住户贷款再次减少，反映房地产需求端依然低迷。5月18日，中央召开“稳增长、稳市场主体、保就业”座谈会，强调“各地各部门要增强忧患意识，挖掘政策潜力，看到准的新举措都能用上，5月份能做到最好”。对此，央行反应迅速，加快了房地产相关政策的步伐，力度也明显加大。通过下调房贷利率，区域商业银行可以根据当地楼市供需情况和城市政府的调控要求灵活调整，加快恢复楼市平衡。

记者发现，目前部分楼市下行压力较大的二三线城市仍执行最低房贷利率，一线城市执行较少。同时，执行对象仅限于首套房，二套房仍按原标准执行，首套降息空间明显超过二套房。

RealData首席市场分析师徐小乐认为，房贷利率下调有利于降低刚需和改善型住房需求的成本。结合前期部分城市取消认房认贷政策，房地产市场交易有望好转，房价将加快筑底修复。“从目前全国重点城市5月中旬的成交数据来看，虽然较4月有弱复苏迹象，但同比跌幅仍然较大。下调房贷利率，引导房贷利率下调的行动还是要坚持。”

中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示，首套房贷利率下调迫在眉睫，或将有三大作用：一是稳定居民住房消费预期，刺激新增住房消费需求；二是传递“稳房价”信号，促进房地产市场平稳健康发展；三是减少住房消费支出，从而提振居民扩大消费的意愿和能力。

智信投资首席经济学家、研究院院长连平认为，相关政策的影响。

逐步到位后，房价有可能会企稳，但并不存在出现大幅度反弹的可能性。很多地区对于投资性的需求管理还处于收紧状态，“房住不炒”政策还会继续。无论是对于宏观经济稳增长还是对于稳就业来说，房地产行业的稳定都非常重要，稳住房地产投资有利于宏观经济实现稳增长目标。