二手房交易温和回暖 库存需求加速释放

“杭州以前的二手房市场，一套房降价50万，上市半年多可能都卖不出去。最近一些地区的二手房数量开始飙升，一些业主甚至开始涨价。”5月30日，杭州当地一位人士向记者透露，从5月中下旬开始，杭州低迷的二手房市场在放松限购新政实施后，活跃度逐渐上升。

事实上，不仅是杭州，随着近期多地放松购房限制的各项措施的实施，一些城市的二手房挂牌量大增。那么，目前二手房市场的水平如何？还有不同地方有什么区别？记者试图通过对多位一线经纪人、行业专家、机构分析师的采访，探寻重点城市二手房市场的真实情况。

据RealData数据显示，5月以来，贝壳50城二手房日均挂牌量较4月增长10%左右。再看长周期，虽然50个城市近三个月(2022年3-5月)的新房二手房平均挂牌量较今年1-2月的平均值上涨了40%左右，但均低于2020年同期和2021年同期，平均涨幅超过25%。

“可以说，现阶段新增房源数量的变化是今年年初低位的恢复性增长，月份间的短期波动也符合季节性规律。”RealData的市场分析师刘表示，总体而言，二手房的短期供应正在以恢复性的方式增长。二手房上市量增加后，购房者可以有更多的选择，二手房交易会有所恢复。

二手房市场转向活跃

从目前的成交数据来看，不少二手房市场都加入了“复苏阵营”。

据RealData统计，5月以来，苏州、徐州二手房日均成交较4月上涨超过130%，南京上涨超过50%，济南、东莞也有所上涨。据诸葛找房数据研究中心统计，截至5月26日，深圳、苏州、南京、青岛、佛山、大连等城市二手房成交量均超过4月。此外，从最能反映市场走势的数量指标来看，不少城市的部分区域市场也在回暖。

“从厦门二手房市场整体表现来看，5月份热度高于4月份。尤其是最近一周，厦门放宽限购政策实施后(比如外地人在岛外购房可由提供3年工作证明改为半年，岛内有两个及以上厦门户籍子女的家庭可购买第三套住房等。)，客户的购房意愿和看房活跃度都有所提升。”厦门某楼盘区域经理向记者透露，7天来，厦门某区4家门店的日上座率从之前的六七组增加到十组左右，增加了30%左右。从近30天的带量来看，5月份比4月份高出15%左右。

另一个二手房市场表现较好的城市是杭州。5月17日，杭州出台房产新政。新居民即使没有社保也可以直接买二手房。非户籍人口买二手房只要一年。毫无疑问，给二手房买卖两端松绑，会加强股市的流动性。

“从经纪人的角度来看，目前杭州的二手房市场让人看到了希望。从去年6月到新政出台，杭州二手房市场交易量低迷，大部分购房者担心在高点入市，所以大多只看不买。新政出台后，存量积累需求增加，交易量猛增。”杭州某连锁店经纪人张先生向记者透露，以前有10组客户看过房子，f

易居研究院智库中心总监严跃进告诉记者，多地二手房交易量回暖的背后，一是政策放松力度加大，从放松限购、限贷、限售到多子女家庭住房支持，再到公积金调整等。各种政策组合拳一再祭出，激活供需两端；二是政策暖风频吹，市场预期有望由低迷转为稳定，信心有望逐步恢复，从而有可能撬动二手房市场的联动交易。

有议价空间房源才有成交机会

“从市场反馈来看，‘放松限购，取消认房认贷，取消限售或缩短限售时间’。如果能叠加降低二套房首付比例，这个政策组合能释放更多的购房需求。”一位头部房企的营销人士告诉记者，对于改善型需求，很多购房者在置换新房之前，需要先卖掉手中的二手房，这就需要二手房市场先活跃起来，腾出房票和换房资金，来刺激新房销售的活跃度。

“南京部分区域一套二手房价格倒挂，所以一个二手市场的联动成交比例比较高。我这个月做的5笔交易都是换房单，其中4笔是卖二手房买新房。这类业主一般会以比之前同类房屋成交价低10%至15%的价格出售，但最近议价空间确实缩小了。”南京某链家中介刘先生向记者透露，至于他换房的动机，除了买了价格更低的新房，目前的购房贷款利率与去年高点时相差较大。今年贷款100万，可能比去年利息少10到20万。

同时，刘先生强调，目前达成交易的大多是比之前同类房屋成交价低5%到10%的房子，这样才能在短时间内卖出去。极个别小区和房子确实有涨价，但客户不一定接盘。总体来看，刚需仍占交易量的大头，替代改善型需求的意愿也非常强烈。整个市场显示出从低谷中复苏的迹象。

正如上述麦田房产厦门区域经理进一步表示，在厦门二手房市场，除了有教育需求的刚需家庭更积极参与外，针对岛内部分二手房价格倒挂的情况，近期也有部分央企、国企拍出具有区位优势的新地块等待入市。这样一来，置换房的改善型需求就会提前上市销售，交易的诚意很强，因为其可以静待卖二手房的资金入手，再去“打新”（用摇号等方式买新房）。

不过，该经理也直言，虽然刚需和改善性需求同时都在入场，但还是有议价空间的房源才有成交机会，整体议价幅度约为10%，总价高的房源议价空间大，反之则小。总体而言，有买房需求且有购买力的客户，只要价格点位达到心理预期，出手会比较积极。同时，即便带看量的提升将会缩短成交周期，但整体市场表现仍以“稳”为主。

“从杭州二手房市场表现来看，也是刚需和改善性需求在入市，但有议价空间的房源依然是成交主力军，只不过议价幅度在收窄。比如，一套300万元的房子有5万元至10万元降价空间，不像之前动辄砍价几十万元了。”张先生表示，“整体而言，杭州二手房市场并未进入客户‘蜂拥而至’抢房的阶段，只是新政给予了市场信心，加快了存量需求的释放。”

对此，诸葛找房研究中心认为，5月份市场呈现企稳好转迹象，释放了积极的信号，政策的宽松效应已逐步显现，接下来，在全国疫情好转以及房地产市场合理购房需求得到支持之下，叠加各地宽松政策，楼市加速修复已现端倪，预计6月份市场成交将会继续好转。