多地优化商品房预售资金监管缓解房企现金流压力

5月以来，全国约有20个城市优化了商品房预售资金监管政策。专家表示，这将有利于缓解房企短期资金压力，确保项目顺利竣工交付，保护上下游供应商和购房者的合法权益，促进市场平稳健康发展。

增加分配节点，提高分配比例。

专家表示，商品房预售资金监管制度的初衷是保障预售资金安全。在目前情况下，适当优化有利于稳定市场信心，有助于实现行业良性循环。

总的来说，各地优化商品房预售资金监管政策主要有三个方面。一是增加重点监管资金分配节点。如徐州由原来的预售批次调整为按栋退出重点监管资金。单项工程主体完成50%，重点监管资金支付至50%；单个项目验收合格，重点监管资金支付至60%；单项工程竣工验收后，重点监管资金支付至80%；项目竣工备案，重点监管资金支付至90%；办理初始登记，足额缴纳重点监管资金。

二是提高重点监管资金拨付比例。如泸州明确，工程进度达到主体封顶和竣工验收备案两个节点时，放松监管重点监管资金总比例上限分别提高5%。

三是允许用银行保函代替售前监管资金。如阜阳允许房地产开发企业使用银行担保释放相应额度的监管资金，支持企业使用银行在途抵押贷款资金冲抵监管额度。明确海口开发企业可凭商业银行出具的保函抵扣同等额度的监管资金，监管额度以外的资金由房地产企业根据需要提取使用。

此外，一些城市采取允许提前支取预售监管资金、根据企业信用等级实施差异化监管等方式，提高资金使用效率。

“最近出台了很多救市政策，调整了预售资金的监管措施。预计项目预售资金监管一般占总预售资金的30%-40%。预售监管的优化将有助于缓解房企资金紧张的局面。”该研究所企业部研究主任刘水说。

更多的城市可能会跟进。

预计行业内会有更多城市优化商品房预售资金监管，支持企业生产经营。

柯睿研究中心副总经理杨科伟认为，有两类城市将很快跟进调整商品房预售款监管政策。一是预售资金监管相对严格的城市；第二，项目交付风险可控的城市。

“政策重点是‘保交房’，确保在建项目能够按时交付，最大程度维护住房消费者的合法权益。因此，预售资金监管将趋于规范，实现从拿地开发到销售回款直至交付的全过程控制和全周期监管。”杨科伟补充道。