商品房预售资金监管应松紧适度

商品房预售资金是房地产开发企业现金流的重要来源。商品房预售资金监管制度旨在保证预售资金的安全，确保工程顺利竣工交付，保护购房人的合法权益。当前形势下，要按照4月29日中央政治局会议的要求，在确保资金安全、“保证交房”的基础上，优化商品房预售资金监管。合理释放预售资金，提高商品房预售资金使用效率，有助于缓解房企短期资金压力，稳定市场信心，实现行业良性循环。

商品房预售款是指购房人根据商品房预售合同向房地产开发商支付的购房款，即购房人需要“先交钱，后收房”。房企应按一定比例将预售资金存入银行专用监管账户，只能用于本项目建设，不得随意提取或使用，并随项目建设进度拨付。商品房预售资金的监管可以保护购房者的资金。个别城市商品房预售资金监管不到位，部分房地产开发企业违规挪用预售资金，延期交房、烂尾楼等。不时侵犯购房者的合法权益。因此，规范预售资金监管势在必行。

同时，在把稳增长放在更加突出位置的背景下，各地需要从供需两端发力，促进房地产市场平稳健康发展。在供给端，优化商品房预售资金监管，有助于缓解企业流动性紧张，提升房企现金主导权。发挥预售资金稳定活跃企业现金流的作用，是很多房企的心声。

现实中，如果预售资金过于紧张，不利于房企有效利用资金，释放经营活力；如果监管不到位，可能会出现烂尾楼。在“保交房”的基础上稳定和激活房地产企业现金流，需要进一步优化房地产开发企业商品房预售资金监管。目前对于地方政府来说，在保证预售资金安全的前提下，需要优化监管。要更好地把握原则性和灵活性，松紧适度。

今年2月，全国商品房预售资金监管新规出台，通过确定监管银行、合理确定监管额度、明确各方监管责任、建立信息共享机制、确定首末拨付节点等措施，规范和完善商品房预售资金监管。

在此基础上，近一段时间调整优化相关政策的城市逐渐增多。自5月以来，10多个城市采取了多项措施来优化商品房预售资金的监管。

部分城市适度降低监管资金比例，如海南省海口市规定，对信用良好的企业，适度降低重点监管资金比例；江西省景德镇市将中心城区重点监管资金节点监管额度下调20%，有助于向企业释放更多资金，方便企业灵活调配使用。部分城市增加了重点监管资金拨付节点。例如，江苏省常州市将监管资金拨付节点由已完成主体工程的二分之一调整为三分之一和三分之二，有助于企业更早地回笼拨付资金，体现了监管的精准性。一些城市允许使用银行担保代替售前监督

优化商品房预售资金监管，并不是通过合理释放资金来刺激房地产投资或消费，加强监管并不能控制或抑制房地产的发展。进一步优化商品房预售资金监管，要有利于促进房地产市场健康发展，使商品房预售资金治理更加现代化，更加符合市场规律。