房贷利率下浮还款方式更灵活

中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心近日公布最新贷款市场报价利率(LPR)，5年期以上4.45%，与上月相比未作调整。虽然“锚”没动，但由于上个月over 5年以上下行，首套房贷利率下限下调，下调多地房贷利率已成趋势。与此同时，不少地方通过公积金贷款降低首付比例降低购房门槛，部分银行通过灵活调整还款方式进一步减轻购房者压力。展望后市，业内人士普遍认为，房贷利率仍有下行空间，在相关金融政策支持下，房地产市场将进一步回暖。

　购房者资金成本下降

RealData发布的6月重点城市主流房贷利率数据显示，重点监测的103个城市中，有102个城市下调了主流房贷利率。首套房利率4.42%，二套房利率5.09%，分别较上月下降49个基点和23个基点，较去年高点分别下降132个基点和91个基点，创下2019年以来新低。值得一提的是，56%城市首套和二套房贷利率已降至下限，这意味着近58个城市首套房贷利率降至4.25%，二套房贷利率降至5.05%。

在云南昆明，中农工商建交等各大银行首套房贷利率已下调至4.25%。此外，招商银行、兴业银行、民生银行、富滇银行等银行的首套房贷利率也调整至4.25%。

在江苏南京，一份报告显示，在被调查的20家银行中，19家银行的房贷利率全部下调了一定比例，12家银行的首套房贷利率降至4.25%。其中，交通银行、光大银行首套房贷利率下降明显，环比下降80个基点。

随着房贷利率的调整，购房者还贷压力明显减轻。记者算了一笔账，以南京为例。2021年9月，南京首套房贷款最高6.25%。按照商业贷款300万，30年等额本息还款，利息合计364.97万，月供最多1.84万。按现行贷款利率4.25%计算，30年总利息231.3万元，月供1.47万元。这意味着房贷利率调整前后，利率下降了近三分之一，月供也减少了3500元左右。

　多地公积金首付比例下调

除了降低贷款利率，降低购房者资金成本，很多地方还通过降低首付比例、公积金贷款增加贷款额度等方式降低购房者门槛，进一步减轻购房者压力。

6月23日，福建省泉州市住房公积金管理委员会发布《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》，称降低贷款首付比例，提高两三个子女家庭最高贷款额度，提高租房提取额度。

克而瑞研究中心报告显示，2022年以来，全国房地产政策调整中，76%涉及公积金政策调整。全国至少有132个城市出台了166项公积金贷款新政，其中二线城市22个，三四线城市104个。

苏州公积金贷款上限由个人45万元提高到60万元，家庭70万元提高到90万元。南通的可贷额度放宽到原来的2倍，硕士或高级职称最高可贷额度上升到80万元，家庭160万元。此外，青岛、沈阳等地支持异地贷款。

在银行层面，为了进一步减轻购房者的压力，一些银行也推出了许多措施来降低房贷利率。

柯睿研究中心副总经理杨克伟表示，“安珠贷”等贷款创新可以减轻购房初期的还贷压力，一定程度上可以对冲潜在购房者因短期收入预期下降而推迟购房的行为，尤其是那些购买力较低的刚需人群。

利率下行有空间

展望后市，业内人士普遍认为，房贷利率仍有下行空间，在相关金融政策支持下，房地产市场将进一步回暖。在满足购房者合理住房需求的同时，也要防范部分资金在低利率环境下非法流入楼市。

中原地产首席分析师张大伟表示，抵押贷款利率已经下降了很多，但仍有下降的空间。

“我们判断，下一步货币政策操作的重点将是稳定政策利率，重点引导贷款利率下行，不断降低实体经济融资成本，巩固经济回升势头。这也包括降低房贷利率，推动楼市在第三季度回暖。”东方金诚首席宏观分析师王庆说。

事实上，市场已经显示出复苏的迹象。RealData首席市场分析师徐小乐认为，随着近期政策以及消费者看房行为的增加，景气指数触底反弹，贝壳券商信心指数超过50，表明券商对后市信心有所增强。与此同时，从业主和卖方的角度来看，期望也在增加。

不过，业内人士也提醒，在市场利率普遍走低的背景下，也要防范资金“套利”、消费贷款和经营性贷款违规流入楼市的风险。

事实上，去年3月，多个部门和地方对银行经营性贷款、消费贷款等信贷资金违规流入房地产领域进行了集中排查，银行审计持续收紧。目前，监管部门对此类违规行为仍保持高压打击态势。根据各地银保监局公布的行政处罚信息，今年6月，天津静海新华村镇银行做了一笔消费贷款。

款资金违规进入房地产市场被处以罚款，兴业银行大理分行因“违规发放虚假商用房按揭贷款”也被处罚。业内人士表示，要进一步强化相关监管，对违规资金流入房地产严肃查处。同时要提示购房者，客户通过提交虚假材料的方式骗取经营贷款，一经查实，将存在被依法追究骗取贷款罪等刑事责任的法律风险。