房地产“回归”主城区:极限利用率与低密度舒适度分化

土地市场一直是楼市的风向标。7月18日，广州即将进行今年第二批集中供地。此次供地规则有一个重大变化，即大部分地块取消了“自持竞得”环节；从地块结构来看，中心六区地块占比超过60%。广州中行董事长许建平表示，拍卖市场“缩量提质”趋势明显，规则调整有利于增强开发商信心，稳定市场和预期。

从区域格局来看，“中心区货源充足、价格稳定，外围区以价换量”的趋势初步形成。“回归主城”是当前广州楼市的共识。

万科金域西府、城投天河一品、珠江花城、保利天汇等备受瞩目的“网红板块”近期促销不断；同时，琶洲的海珠天骏二期、奶厂板块的和盛缙云等项目也即将开盘。柯睿广佛区域首席分析师肖认为，由于主城区地段稀缺，充足的供应将有助于保持市场的价格稳定。

主城区产品“两极分化”

在主城供应量大幅提升的市场，哪类产品更容易「出圈」？几天前，位于海珠西的中海江泰巷开盘，开发商展示了高实用的户型。其中，75平方米的户型以“观感接近110平方米”引起了高度的讨论；而保利湖的美景，却是背靠海珠湿地的生态低密度社区卖的。在主城区，配套资源差别不大，所以户型和园林设计会成为主要竞争点。有两种建筑会成为更有竞争力的产品，一种是极限利用率，一种是低密度社区，这将成为开发商和购房者共同关注的焦点。

对于购房者来说，另一个好处是购房成本有望降低。贝克的数据显示，首套房贷和二套房贷的较低利率已降至4.25%和5.05%。合富研究院高级分析师梁彦明表示，目前二手房交易的放款周期主要是两周到一个月，一手房更快。"这为置换提供了更好的交易环境."梁彦明说。从真实的居住需求出发，置业才能“稳”。