“一人买房全家住” 全家会被“套牢”吗？

随着西瓜、小麦、大蒜、桃房交换等各种花式营销的出现，湖北省咸宁市、广东省珠海市等地也纷纷推出“一人买房全家住”的购房政策。

而且，相比四五年前的六个钱包，这个“全家帮”通过购房者及其父母子女的公积金，帮助一起买房。

在中国传统和现实诸多因素的影响下，这一新规有其逻辑。但是，在高房价风险越来越突出的背景下，一个人买房，全家人不会被“套牢”吗？

6个钱包不够，再加上6张公积金卡。

短短半年左右，楼市发生了翻天覆地的变化。

2021年11月29日，咸宁市住房和城乡建设局联合出台规定，加强房地产供应精准调控，严格落实预售资金监管要求，严格执行商品房预售价格备案制度。

今年6月23日，咸宁六委联合发文，激发市场活力，促进房地产市场良性循环和健康发展。

咸宁市刚刚出台的规定中，除了首套普通商品住房首付比例不低于总房价的20%、第二套及以上住房首付比例不低于30%等常见的首付政策，以及降息、购房补贴等政策外， 并规定，已缴存住房公积金的职工，需要公积金购买自住房时，可以申请一次性提取父母、子女住房公积金余额(账户预留100元)。

这就是今天的“一人购房家庭帮”。有了父母子女的住房公积金，再加上购房者夫妻双方的公积金，一下子就多了6张公积金卡支持购房。

早在2017年前后，在那一波楼市大幅上涨中，就出现了“一人购房族帮”。不过当时的家庭帮是“不够买房，六个钱包补”，也就是购房者夫妻加双方父母可以直接用的钱包。如今购房者及其父母子女的积累资金也被撬动买房，凸显了楼市的现状。

巧合的是。6月1日，珠海住房公积金管理中心明确发文，规定“一人购房助全家”，全面满足住房消费需求。而且这个“帮”有两个“帮”的方法。一是可以提取直系亲属(配偶、父母、子女)账户余额的90%帮助支付首付；二是公积金可以逐月提取，帮助直系亲属(配偶、父母、子女)还房贷。

更何况，截至目前，天津、河北秦皇岛、广东潮州、江西赣州、云南楚雄、河北沧州、湖南邵阳、四川资阳、安徽池州等10多个城市，都出台了“一人买房全家住”的政策。

北京房地产法学会教授、副会长兼秘书长赵秀池对《中国新闻周刊》表示，买房是以家庭为单位的，全家努力为孩子买房是目前的常态。买房时提取父母和子女的住房公积金是合理的。同时也说明稳定楼市的政策力度更大。

外地客户来看房，报销所有路费。

从上述调整公积金政策的城市来看，以三四线为主。

机构监测显示，今年上半年，全国100个城市新建商品住宅成交面积13282万平方米，同比下降49%；比去年下半年减少了33%。一位业内人士表示，楼市成交减半。

相比之下，三四线城市的降幅更大。其中，26个一二线城市新建商品住宅成交面积7286万平方米，同比下降48%。

赵秀池表示，在此前严厉的楼市调控政策下，房价的快速上涨得到了抑制，投机投资需求也得到了控制。加上疫情的影响，当地楼市低迷，购房意愿和预期也受到很大影响。

销量下滑下，楼市库存快速积压，去化周期延长。据机构监测，截至今年5月，100个城市平均去化周期为23.3个月，其中一二线城市去化周期为21个月，三四线城市为27个月。

以推出“全家一人购房”政策的珠海市为例。由于短期成交低迷，其去化周期一直快速上升，目前已超过30个月，在百城中排名前20，去化周期较去年同期增长200%。

目前，珠海的库存周期仍在高位运行。仅6月份，珠海就有28个项目取得预售证，预售建筑面积38万平方米，其中住宅面积24万平方米。根据何复研究院的监测，2022年1-3月，珠海商品房成交7991套，成交面积592899，这意味着仅6月份的供应量就已经超过了一季度销量的一半以上。

珠海市万科都会四季的营销人员告诉中国新闻周刊，他们旗下的项目正在对外销售，由于位置好，开发商是大品牌，吸引了一些购房者甚至是投资客来看房。如果外地客户来看项目，他们在珠海市内安排车接车送，对于路费，可以全额报销。

与此同时，中国新闻周刊注意到，该项目在今年初销售均价高达38000元/平方米，目前的销售价格只有36000元/平方米，其价格处于停滞甚至下跌的态势。

易居克而瑞城市发展部副总经理缪萌告诉中国新闻周刊，多地出台“一人购房全家帮”，不断松绑楼市调控的根由还是因为土地财政。

他进一步表示，随着销售下滑、库存高企、周转变慢，房企不仅遭遇严重的资金问题，而且在卖的项目普遍没有多大利润。在这一背景下，房企没有拿地积极性，即使有一些地方国企托市，土地市场也十分冷清，而且，这种左手倒右手的操作也不可持续，后续很可能还会有很大的隐患。

对需要用全家人公积金来购房的群体而言，巨大的市场风险不容忽视，甚至可能被套牢。一方面，随着房价的步步高涨，房价进一步上涨的空间已不足。

国家统计局数据显示，1—5月份，商品房销售面积50738万平方米，商品房销售额48337亿元，商品房销售价格高达9500元/平方米，房价依然在高位运行。

与此同时，5月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降城市有43个，二手住宅销售价格环比下降城市有53个。

另一方面，随着城镇化的快速推进，部分地区的住房需求得到了较大满足。

数据显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户住房间数为3.2，平均每户居住面积达到111.18平方米。

缪萌向中国新闻周刊表示，这些数据表明住房难题已经得到了较大缓解，部分地区的人们已经不缺住房了，尤其是一些刺激力度大的城市，有购买力的潜在需求短期看未必很大。

在这样的背景下，后市走势依然叵测。

赵秀池表示，从投资角度看，如果房价不涨，就会被套，相对而言，人口净流出的城市风险更高。如果是自住刚需角度，不存在套牢问题。当然，即使是自住刚需，也存在买在历史低位，这是可以理解的。

目前来看，利好政策叠加的效果，已在部分城市如苏州、佛山等开始显现。有机构预测，预计2022年下半年成交有望逐步走出低谷，成交同比降幅预期将持续收窄，但全年成交规模则将呈现高位回落。

赵秀池表示，后市有可能在一系列支持合理性购房需求的政策下，缓慢走出低谷。毕竟我国城市化还处于快速发展的中期阶段，每年还有大约1400万人口进城，房地产也是人们生产生活的重要载体。

日前，万科集团董事会主席郁亮公开表示，短期来看房地产市场已经触底，市场恢复是个缓慢而温和的过程。2021年，万科实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%，不过，其净利润只有225亿元，同比下降45.7%，可谓腰斩。

上述珠海市万科都会四季的营销人员表示，近期推出了部分特价房源，房价只有26000元/平方米。

事实上，不只是“一人购房全家帮”，包括近期的西瓜、小麦、大蒜、水蜜桃换房事件背后，都存在这一风险。

但问题还不止于此。一旦市场风险爆发，后续还可能存在烂尾、质量下滑、资金链断裂等一系列问题，这显然都值得警惕。