改善型住房支撑市场交易

日前，国家统计局发布了2022年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，广州新房价格环比上涨0.3%，同比上涨0.3%。二手房价格环比上涨0.5%，同比上涨1.2%。为什么成交量同比下降，而二手价格还在上涨？

从市场反馈来看，无论是二手市场还是二手市场，都出现了改善型置业超过刚需置业的情况，较高的成交占比带动了结构性的价格上涨。

改善型住宅成交占比上升。

从数据上看，无论是一手房还是二手房，过去几个月房价小幅上涨的原因都与改善型产品的热销有关。琶洲、黄埔、番禺等区域热点项目的去化率都相当不错。比如近期集中网签的改善型热点板块如越秀和九府、万科金域西府、R & ampf南池付逸华庭、万科城市之光等。对整体数据有重大影响。

对此，第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢景宇表示，虽然宏观政策和个人购房融资环境持续利好购房者，但刚需购房者购房仍需谨慎，交易活动主要集中在一些区位优势较强、生活配套成熟、教育资源优势明显的项目。

根据克而瑞的统计数据，随着业主对个人居住空间的需求和家庭成员结构的变化，110以上户型的改善型住房关注度逐渐上升。2022年上半年，广州110-144改善型住宅网签成交共10570套，略高于刚需成交量。

广州近两年住宅成交的结构性变化，也清晰地传递出购房者更加注重明亮舒适居住空间的市场需求。10-144改善型房源成交占比成倍增长，成为广州房市的又一成交主力。2022年上半年，市场份额上升至8.5%，比2018年提高了3.2个百分点。

正因如此，很多热门楼盘也相应提高了改善型户型的销量。2021 -2022年上半年，四中心区110-144改善型住宅网签成交5390套，居各区域之首。

宽松的信用环境

“卖一个，买一个”的客户增加在二手市场，也出现同样的情况。2022年上半年，信贷环境相对宽松。期限在5年以上的LPR经历了两次下调，放款时间明显缩短，从去年底的3-4个月缩短到目前的1个月以内。很多置换客户可以快速回笼资金购买下一套房源，使得上半年二手市场的改善需求相对活跃。

广州中原研究发展部数据显示，2022年上半年市场出现明显分化。改善型住宅成交量稳步上升，从2020年的1.4%上升到2022年上半年的2.3%。而刚刚低于300万元的盘源成交占比73.4%，环比下降4.6%，成交能力不及去年同期。

再看热门区域天河，板块最活跃的是天河公园，成交笔数位居板块前十，月均成交80多笔。而一向需求活跃的东圃板块成交有所下滑，新增客户量和二手销量较去年同期下降2-3%左右。因为天河公园优质小区多，居住环境好，适合改善型买家置业。目前信贷环境宽松，“卖一买一”客户相对“友好”，操作空间大，从而促使板块客户需求高；另一方面，盘主报价合理，有一定的议价空间。