政策利好叠加供应放量房地产市场预期好转

自2021年下半年以来，房地产行业经历了周期性的挑战。今年以来，中央层面多次召开专题会议，释放积极信号，包括明确守住不发生系统性风险的底线，支持各地从本地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。地方层面从供需两方面进行调整。

在政策利好的加持下，6月份，房地产市场明显好转，热点城市和热点地区销售回暖步伐加快，供需略有改善。业内人士表示，当前行业基本面的底部可能已经过去，但总体来看，房地产市场仍处于销售边际改善的弱复苏阶段，预计整体复苏尚需时日。

六月份房价总体稳定。

近日，国家统计局发布6月份商品住宅销售价格变动情况显示，2022年6月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体稳定，环比上涨的城市数量有所增加。但同比来看，涨幅继续回落。

具体来看，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手房销售价格环比上月持平，上涨0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格比上月下降上涨0.1%；二手房销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手房销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2个百分点。

从变动城市个数来看，6月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨的城市有31个和21个，比上月增加6个。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，6月份，全国70个城市新建商品住宅降幅收窄，释放出积极信号；受此前连续环比下跌影响，继续扩大。房价数据充分反映了二季度以来房地产一揽子政策的成效。环比数据的好转，充分说明市场预期在逐步改善，房价指数正在试图走出降温通道。

"价格的修复是由市场交易推动的."RealData首席市场分析师徐小乐表示，6月份，房贷利率下降，住房支持政策加强，促进了住房需求的释放。RealData数据显示，6月份，贝壳50城二手房交易量环比增长近30%。其中，成都、杭州、重庆等城市二手房成交量涨幅较大。交易量的积极表现传递到价格端，推动价格环比改善。7月上半月，贝壳50城二手房日均成交量也较6月日均水平略有上升。

多部门释放信号支持房企合理融资需求

今年以来，中央层面频频发声，释放利好信号，表示支持房地产企业合理融资需求，鼓励优质房企并购房地产项目，防范化解房地产行业风险。

6月2日，央行有关负责人表示，要配合住建部等有关部门和地方政府化解入驻企业风险，及时纠正金融机构过度避险行为，保持房地产融资平稳有序。同日，银监会发布《银行业保险业绿色金融指引》支持绿色金融发展。6月24日，深交所发布《关于进一步支持企业发展服务实体经济的通知》，表示支持优质房地产企业复牌。

此外，为了更好地应对风险，优化企业债务结构，部分头部房企加快了海外债券的赎回。6月23日，碧桂园提前回购7月到期的美元票据，共计约4.11亿美元。本次债券支付完成后，碧桂园年内到期的美元债务将全部偿还。

三季度末有望进入企稳回升通道。

姜表示，近期新房和二手房交易数据继续小幅回升。机构数据显示，6月份，热点城市商品住宅成交面积环比增长81%，但同比下降7.5%，降幅收窄40.8个百分点。广州、青岛、苏州、佛山等城市成交同比重回正值。

券商和评级机构也释放出乐观信号。最近，汇丰银行将碧桂园的评级上调至“买入”，并表示“碧桂园是在偿还到期债务方面仍有良好记录的民营房企之一。”行业总体向好，但有分化趋势，这是所有机构的共识。正因如此，包括申万宏源在内的29家国内外相关机构也给予碧桂园“买入”评级。他们认为，下半年在政策的持续发力下，房地产市场有望在预期的稳定下缓慢复苏。

蒋表示，目前行业基本面的底部可能已经过去，目前正处于边际修复状态。

万科董事长郁亮在日前的半年交流会上指出，短期来看，房地产市场可能已经触底，但复苏仍需要一个缓慢温和的过程。他还透露，万科将延续此前的股份回购计划，回购价格不超过18.27元/股。

中指院常务副院长黄宇表示，短期来看，在房地产市场回归平稳运行之前，由于各地因城施策的频率，供需两端仍有政策空间。预计一线城市仍以微调为主，二线和三四线城市政策优化力度有望继续加大。货币方面，房贷利率短期仍有一定下降空间，不排除继续非对称降息。

在供给端，黄宇预计，一是继续优化调整预售资金监管政策，更好地为企业补充资金流动性，提高预售资金使用效率；二是降低企业的税式支出，减轻企业的资金压力或者企业端政策的方向。

“总体来看，全国市场有望在三季度末进入企稳回升通道。”不过，黄宇也承认，复苏节奏仍取决于宏观经济复苏节奏和政治策优化力度等方面。

严跃进也认为，虽然降幅收窄，但二线城市房价同比在79个月后首次转负，需要防范部分二线城市房价过冷风险。对于市场真正回暖，或还要等到四季度。