堵塞商品房预售资金监管漏洞

目前部分城市出现楼盘延期交付的情况，关于商品房预售制度是否应该取消的讨论再起。商品房预售制度要求购房者先支付购房款，待房屋竣工后再交付给购房者。在过去的20年里，商品房预售制度促进了中国房地产市场的快速发展。

商品房预售资金是房地产开发企业的重要资金来源。预售制度缩短了房企资金回笼周期和房屋交付周期，支撑了房地产行业的高周转。然而，一些预售房地产项目在交付时，存在一些问题，如房屋质量差，未完成的项目。预售制度该不该取消？我们来看看国内外商品房预售制度的相关做法。

内地房地产市场发展之初，借鉴了香港的商品房预售制度，俗称“炒楼花”。香港对预售制度的监管是严格的，曾经出现过一个新楼盘被有关部门叫停预售楼花的情况，原因是开发商未能证明自己有财力应付项目超支。这个开发商已经通知买家延迟交房，受影响的买家可以选择继续买卖或者取消交易。如果他们选择解约，可以按照合同返还定金和利息补偿。按照规定，开发商开发资金超过10%以上时，必须向主管部门提交证据，证明自己有足够的财力，否则不能继续销售期房。基于相对完善的监管，2003年后香港住宅市场没有出现“烂尾楼”。

对于预售房，有的国家实行按工程进度付款，并详细规定了付款的时间节点。比如法国的商品房预售，购房款必须分期支付，打地基时付35%，主体完工时付70%，全部完工时付95%，剩下的5%在入住时作为定金支付，以保证开发企业按规定执行合同。

在新加坡，买方根据房屋工程的施工进度分期支付一定比例的房款。双方签订购房合同后，买受人先付全款20%，基础完成后付10%，整体框架完成后付10%，电线铺设、车库、门窗安装等配套完成后付20%，新房未入住后付25%，所有工程最终确认后付15%。

在英国，采用了按时间分期付款的方式。期房的首付比例大概是10%到25%。双方签订协议后21天内支付首付款，随后6至24个月支付5%至10%的第二、三套房款，交付后支付至少55%的尾款。

一些国家规定了预售房屋定金的保全措施。例如，在日本，对于购房者支付的保证金，开发企业必须向相关金融机构支付保证金或保险金。只有为购房者做了预售担保，房企才能向政府申请预售和建设许可。

这些经验表明，制度和法律保障缺一不可。进一步完善和细化我国商品房预售资金监管制度，是优化商品房预售资金监管的重要前提和必由之路。我国商品房预售制度正在不断完善。今年年初，有关部门出台了预售资金监管条例，首次从国家层面对商品房预售的监管机制进行统一部署和确定。各地也出台了预售资金的监管办法和工作措施。

目前，我国商品房预售制度在监管方面出现了许多问题。比较的商品房预售制度的去留一直存在争议。近年来，中国许多城市积极探索出售现有住房。比如北京，土地出让时就设置了现房销售面积的争夺，也就是说，现房销售面积更大，很可能成为企业拿下土地的优先。对于是否全面取消期房预售，银监会新闻发言人、法律部主任齐翔近日在发布会后接受记者提问时回应称，这关系到整个房地产新模式，国家会统筹考虑这个问题。他还表示，这不仅涉及金融监管政策，还需要住建部、人民银行等部门的政策协调。

需要明确的是，当商品房市场出现一定下行趋势时，并不一定是取消预售制度的时间窗口。应进一步优化商品房预售资金的监管，特别是针对可能引发“烂尾楼”等风险的预售资金监管漏洞，使预售资金监管制度发挥积极作用。(文章来源：经济日报作者：康舒)