保障性租赁房金融产品遇见“风口”

加快发展长租住房市场，推进保障性住房建设，是房地产市场的重要任务。然而，仅仅依靠政府或银行信贷不足以支持大规模的保障房建设。保障性租赁房REITs这一市场化的金融产品迎来了支持保障性租赁房市场稳定健康发展的发展窗口期。

首批租赁住房REITs落地。

2020年，中国住房租赁市场的人数已经超过2亿。对于我国保障房建设而言，以人为本、市场化、风险可控的多层次、广覆盖、风险可控、可持续的保障性租赁房金融服务体系至关重要。其中，反映保障性租赁房融资需求的公募REITs备受市场关注。

7月11日、14日，国内首批两只单保底租房类REITs:红土创新深人才安珠REITs和金钟厦安珠REITs获得交易所批准。

首批保障房REITs试点项目的落地，无论是对于保障房还是REITs，都是具有深远意义的标志性事件。业内人士表示，过去由于项目回报周期长、资金沉淀压力大、租金回报率相对较低，房企参与租赁住房建设的意愿并不强烈。首批保障性租赁房REITs试点落地，打通了“投融资退”闭环，有助于进一步完善保障性租赁房金融体系。

2020年4月底，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知》，正式启动REITs试点。2021年6月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将保障性租赁房纳入试点范围。

今年5月27日，证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》号文，推动租赁住房REITs业务有序发展。103010提到，鼓励使用净回收资金投资于短期内明确、成熟、能够形成有效投资的新项目，促进投资良性循环的形成。

据不完全统计，截至7月17日，已有浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等12个省份在政策中明确提出支持发展保障性租赁房REITs。多地政府相继出台扶持政策，是积极落实国家加快基础设施公募REITs试点工作的相关措施。

2021年，上海、南京、杭州、深圳等6个一二线城市租赁住房用地交易量占全部18个试点城市的80%以上。专家预测，中国的租赁住房REITs项目也将集中在一二线城市。目前地面两单保障房的REITs差不多，都是地方国资平台主导销售。但实际操作中，各地出租房的投资方、运营方、征地方式都是多块钱。业内预计，未来将会有更多形式和特色的租房REITs问世。

发挥金融工具的匹配作用

保障性住房是我国住房供应体系的重要组成部分，对于服务城市新市民、保障低收入人群住房需求具有重要意义。但鉴于保障性租赁房建设需要大量资金，如何引导社会资金持续投入并有退出渠道成为破局的关键。

保障性住房REITs是一种房地产资产证券化产品。通俗地说，就是以保障性租赁房为基础资产，以产生稳定租金收益为支撑，发行公募REITs，以未来经营现金流为投资者主要收入来源的金融产品，将保障性租赁房市场与资本市场有效对接。

中联基金总经理何良宇在接受《经济日报》记者采访时表示，住房租赁市场尤其是长租的发展，需要发挥金融工具的匹配作用。租REITs是个好产品。通过REITs，将保障性租赁房的房地产资产证券化，各类资金作为投资者持有，将过去的贷款变成今天的投资。这样既能发挥资本市场的优势，又能从简单的贷款变成投资，从相对封闭变成公开透明，从不规范的个性变成规范。也有利于租赁房企业加快投资资金回笼，解决租赁房投资回收周期过长的担忧，从而吸引更多的社会资金投入租赁房的前期投资。“基础设施REITs为租赁房企提供了创新的融资渠道和存量盘活路径。同时，以租金为收入来源的REITs安全性高，也能为社会资金提供更好的投资渠道。”何良宇说。

今年5月19日，国务院办公厅发布《通知》，明确了通过发行REITs盘活基础设施存量资产、扩大有效投资的工作要求。据悉，自中国基础设施REITs正式上市交易以来，试点项目仅限于交通设施、市政工程、污染治理项目、仓储物流新基础设施、产业园区等特定领域。在早期。这种向租赁住房领域的扩张在业内早有预期。在国际上，长期租赁住房一直是REITs的重要基础资产类别。

预计在国家鼓励下，保障性租赁房将成为公募REITs市场的主要资产，受到REITs投资者的欢迎。

促进房地产投资信托市场的发展

在当前稳增长、防风险的大背景下，积极推进REITs市场发展具有重要意义。

目前，我国REITs试点工作进展顺利，市场初具规模。截至目前，已发行14只基建类REITs，共募集资金541亿元；截至6月30日，上市的12只REITs总市值为530亿元，较首发市场整体增长24%；日均换手率1.93%，流动性高于日本、新加坡等成熟市场。

在现有法律框架下，中国证监会创新采用“公开发行基金资产支持证券”模式，启动基础设施领域的REI。

Ts试点。证监会、国家发改委在市场培育、项目推荐、审核注册、信息披露、日常监管等方面构建了制度性、机制性安排，保障了试点工作顺利开展。北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组测算，中国公募REITs市场规模将达到4万亿元至12万亿元。

下一步，证监会将加强REITs市场建设。首先是保持常态化发行，尽快形成规模效应。完善项目培育、推荐、审核工作机制，推动更多优质项目发行上市，形成示范效应。进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到能源、水利、新基建等基础设施领域。尽快推进扩募项目实施，推动已上市优质运营主体通过增发份额收购资产，开展并购重组活动，促进投融资良性循环。

“保障性租赁住房REITs试点是一个重点，要探索房地产新发展模式。”证监会相关部门负责人表示，下一步要进一步凝聚合力，完善协作联动机制。持续加强与财政部、税务总局的沟通，推动明确REITs税收征管细则。推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，培育专业REITs投资者群体。

北京大学光华管理学院金融学教授、副院长张峥建议，目前采用“公募基金+ABS”模式，是符合法律法规的可行方案，有利于及早启动试点，带动市场发展。但带来的问题是，产品结构层级过多，法律关系较为复杂。要作出新的制度安排，降低产品创设与运行成本，推动REITs市场持续健康发展壮大。据记者了解，关于REITs复杂结构问题，国办发19号文即《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》以及证监会2022年度立法工作计划，都提到加快推动专项立法。

中金报告认为，我国REITs在当前宏观政策框架中的重要性正逐步提升。在中国公募REITs架构中，基金管理人担负基金运营管理的主要责任，其角色价值有望持续提升。“中国REITs市场仍将有较好的景气度和产品配置价值。”中金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇认为，立足于新发REITs和存量REITs扩募，可以加快项目审核速度，以及考虑向商业不动产领域做一定拓展，进一步促进市场扩容。

　　业内专家表示，REITs模式的运作需要基金、证券、房地产管理等多方面的技术支持，需要从业人员具备一定的技术水平。因此，当前引入具有REITs管理经验的专业人才，同时培养国内基金和资产管理人才是一项紧迫任务。同时，加强对保障性租赁住房建设的监管也必不可少，要维护国家、投资者以及低收入家庭的利益，建立科学合理的监管系统。