下调房贷利率 房地产销售形势略有企稳

个人住房贷款利率的下行趋势引起了市场的关注。RealData监测数据显示，7月103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套房贷利率为5.07%。整体房贷利率创2019年以来新低。与此同时，个人住房贷款的金额和速度也有所回升。

如何看待房贷利率持续下行？对住房需求会有什么影响？房贷利率还有下降空间吗？记者就这些问题采访了相关专家学者。

房贷利率为何下行

为什么房贷利率持续下降？一方面，它与5年期以上贷款的市场利率(LPR)密切相关。目前，99%的抵押贷款利率与5年期以上的LPR挂钩。5月20日，5年期LPR从4.6%降至4.45%。自2019年8月LPR改革以来，5年期LPR从4.85%逐步降至4.45%。另一方面，今年5月，监管层下调了首套房贷利率下限，由“LPR 5年以上”下调为“LPR 5年以上减20个基点”。RealData监测数据显示，截至目前，103个重点城市中，有74个城市的房贷利率低至首套4.25%、二套5.05%的下限。

“LPR的衰落压低了抵押贷款利率。不仅新发放的房贷利率降低，存量房贷利率也相应降低。”国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，这将有助于降低购房者的利息成本，提高他们的消费能力。

与“价格下降”同步的是“数量上升”。数据显示，今年6月，房地产贷款新增规模较5月大幅增加，已连续两个月增长。预计6月份房地产新增贷款将超过1500亿元，较5月份增加2500亿元，其中个人住房贷款增加1500亿元。

“目前的贷款利率已达到2019年以来的最快水平。”中国银行业和保险业监督管理委员会中国统计信息和风险监测部负责人刘表示，监管部门指示银行提高贷款审批效率，满足居民对住房的合理需求。RealData数据还显示，7月份个人住房贷款平均放款周期为25天，比上月缩短4天。

如何影响购房需求

房贷利率下降、疫情防控精准有效等因素共同推动居民购房需求在6月份集中释放，房地产销售形势略有企稳。“今年以来，5年以上LPR下调，监管层降低首套房贷利率下限，对促进居民购房有激励作用。此外，疫情趋于平稳，释放了之前积压的住房需求，6月份商品房销售面积和销售量有所回升。”中国邮政储蓄银行研究员楼彭飞说。

“从销售面积来看，上半年商品房销售面积同比下降22.2%，好于前5个月23.6%的降幅；从销售额来看，上半年商品房销售额同比下降28.9%，也好于前5个月31.5%的降幅。”中国民生银行首席经济学家文彬说。

从销售价格来看，6月份商品住宅销售价格总体环比稳定，环比上涨的城市数量有所增加。国家统计局数据显示，一线城市和二线城市新房和二手房销售价格均有所回升。从新建商品住宅销售价格看，一线城市环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，二线城市环比上涨0.1%。从二手房销售价格看，一线城市由上月持平转为上涨0.1%，二线城市环比下降0.1%，但降幅比上月收窄0.2个百分点。

在住房需求释放的推动下，居民的购房意愿增加

“我们仍对下一阶段的消费表现持谨慎态度。”文彬认为，第一，经济主体的消费意愿仍然不高。根据中国人民银行的数据，今年第二季度，城市居民的储蓄意愿已升至58.3%，为有记录以来的最高水平。二是居民部门预防性储蓄倾向仍然偏高。今年上半年，居民存款增加10.33万亿元，同比多增2.88万亿元，创历史新高。

基于以上因素，市场高度关注三四线城市的房地产走势。“目前三四线城市房贷利率之所以大幅降低，是因为住房供应相对过剩。”楼彭飞表示，受疫情影响，部分居民收入下降，对房价走势的预期也在逐步调整。因此，仅仅降低房贷利率并不能有效稳定房地产市场。接下来，一方面要优化完善落户城市的政策，尤其是与住房相关的政策，吸引人口落户；另一方面，要为新市民等群体购房提供有效的政策支持，满足新市民等群体的刚性住房需求和改善性住房需求。

监管部门正在加大对住房租赁市场发展的支持力度。“《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》已经发布，将保障性租赁房贷款排除在房地产贷款集中范围之外，以增强银行提供保障性租赁房贷款的积极性。”刘说，目前，与住房租赁相关的贷款比去年同期增加了62.9%。