多地“保交房”政策措施落实:购房者称“放心” 从业者希望“扩围”

近期，不少地方和部门进一步出台促进房地产市场健康稳定发展的政策，金融机构也积极响应、主动作为。一方面，对于存量部分，监管部门和地方政府及时分解落实稳定房地产市场的要求，金融资产管理公司(AMC)也采取行动，加快对房企的纾困；另一方面，对于增量部分，加强预售资金监管，营造良好的市场环境。

目前多地“保交房”政策措施发声，购房者称“很放心”；三线城市从业者期待政策覆盖面进一步扩大。

接受记者采访的专家表示，AMC陆续为房企纾困，说明各项扶持工作已经进入实质性阶段。随着中央层面对“保障楼房交付”的明确指示，预计相关AMC与保险公司的合作将会增加。同时，优化预售资金监管是因城施策、地方政府监管责任的重要方面。预计其他地区也会陆续跟进。

AMC加速房企脱困

最近从中央到地方，都明确指示要稳定房地产市场。在7月28日召开的中央政治局会议上，首次提及“筑牢安全”，强调“压实地方政府责任，筑牢安全和民生稳定”；银监会十天三次要求“保交楼”。在地方层面，上海银保监局在2022年年中工作推进会上提到，“保持房地产融资平稳有序”，“支持上海做好‘保楼交房’”。

同时，年内监管层出台多项政策，鼓励AMC积极参与问题房企并购重组、中小金融机构改革等重点领域的风险缓释工作。

AMC对房企的纾困正在加速。8月5日，中国华融发布公告称，近日，公司与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。7月19日，河南资产联合郑州地产集团成立郑州地产救助基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题地产盘活、困难房企救助等救助工作。今年以来，中国华融、长城资产、信达资产、东方资产等4家全国性AMC相继参与了存在风险的房地产企业并购行动。

8月7日，记者从长城资产获悉，今年上半年，该公司以“总对接”、“总分联动”的方式，与12家重点受困房企进行了多轮对接和项目筛选，对受困房企提供的意向纾困项目资产进行了深入研判。

“今年3月以来，国有及地方AMC参与房地产风险缓释的公共项目中，已披露合作方案的项目救助资金金额约为350亿元。”CICC研究部银行业首席分析师张告诉记者，从目前公开的纾困案例来看，AMC主要的纾困方式是联合产业投资者(通常是央企或地方国企)设立纾困基金或合作平台。AMC将发挥产业链优势和政府资源动员优势，产业投资者发挥开发运营优势。

上海金融与发展实验室主任曾刚对记者表示，AMC作为专业的风险处置机构，在风险处置和化解方面比其他金融机构更专业

"郑州救助基金模式的建立具有指导作用."易居研究院智库中心研究总监严跃进对《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》记者表示，这类基金具有杠杆效应。同时，他们的投资和运营也体现了汇集各类社会资金的导向，特别是包括资管、商业银行等资金将进入，客观上增强解决问题的资金实力，对快速解决三季度“烂尾楼”问题具有积极意义。

河南省信阳市中乐百花公馆三期营销中心李女士告诉记者，“很多地方的‘保交楼’措施，因为时间短，还没有直接传导到信阳市。”她预计政策覆盖面将进一步扩大。“‘保底楼’的措施可以从源头上防范‘烂尾楼’的风险。但目前只有部分省会城市出台了相关措施，希望未来政策能覆盖到三四线城市，给购房者更多信心。”

多地加强预售资金监管

今年年初，住建部、央行、银监会联合发布(以下简称《关于规范商品房预售资金监管的意见》)加强预售资金监管。随后，很多相关细则陆续出台。

中信证券首席经济学家明明对《意见》记者表示，很多地方已经按照《证券日报》落实了细则，包括预售资金如何确定商业银行，如何设立监管账户，如何确定监管额度，如何使用资金，企业违规挪用将被追究责任，明确了三个监管部门各自的权责。区别在于：一是监管额度核定方式不同。有的地方是按预售总价的一定比例，有的地方是固定工程造价或工程造价乘以系数；第二，商品房建设过程中，资金回笼的项目节点设置方式和对应节点的预售资金监管账户余额要求不同。

为进一步观察监管要求实施情况，记者以购房者身份，线上咨询了郑州市金水区某新开楼盘项目（商品房）的经纪人。对方介绍，“项目计划2024年底交房，交房时间和交房品质都有保障。”

当记者表示对期房有“烂尾”顾虑时，该经纪人表示，现在监管要求，房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，需全部存入监管账户，目的就是保交房、防“烂尾”、保障购房者权益。

有郑州市购房者对记者谈及政策发布后最直观的感受，“现在楼盘售楼处连财务人员都没有，全都是银行提供的资金监管账户专业POS机，让人很放心。”

同样的情形也发生在信阳市。李女士介绍，“自河南地区出台预售资金监管政策后，所有开发商办理商品房预售证必须出具资金监管账户等详细信息。”

在明明看来，优化预售资金监管是因城施策、压实地方政府监管责任的重要举措，预计后续其他地区会陆续跟进。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，发展是解决问题最好的办法，房地产调控政策仍需继续发力，当前房地产市场仍处于深度调整阶段，需继续因城施策加大政策优化力度，给予地方政府更大自主权，降低购房门槛、降低购房成本，如二线城市进一步优化限购、限贷、限售等政策，促进合理住房需求释放，促进房地产市场平稳健康发展。