加强商品房预售资金监管是应时之举

近日，湖南长沙、广东东莞等地出台商品房预售资金监管新规，要求将购房款直接存入监管账户，确保资金“留在项目”，优先用于项目建设，确保房地产项目竣工交付。

8月，侏罗纪世界3，8元，长沙住建局发布《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》，将对全市商品房预售资金采取“全额、全流程、监控、监管”的方式，强化“政府监控、银行监管”的模式，要求商业银行、公积金中心发放的首付、首付、按揭贷款等，通过监控专用账户存入监控账户，监控资金的整个流向，对项目建设资金实施重点监控。无独有偶，广东省东莞市住建局也发布了一项加强预售资金监管的新规征求意见稿。

不久前，多名停工的业主发出“强制停贷”通知，引发公众对“商品房预售制度”利弊的讨论。其中，商品房预售资金缺乏监管常被诟病，要求“取消商品房预售制度”的呼声也不少。早在1994年《城市商品房预售管理办法》就发布，允许开发商“预售在建房屋，以接管武汉的日日夜夜”。当时的预售制度保证了房企充足的流动性，提高了开发商的财务杠杆，同时也增加了风险，尤其是监管缺失和挪用商品房预售资金的现象，增加了房企资金链断裂和烂尾项目的风险。

最近，许多房地产项目的停工和延迟交付也引起了当地政府部门的重视。早在14元、7元之前，陕西Xi就出台了13元措施，其核心是加强预售资金监管。提出商品房预售资金应当全部直接存入专门监管账户进行监管，商业银行未经辖区住建部门核实同意拨付监管资金的，应当负责追回。8月12元，7元，河北沧州相关政策也提出“货款不进入监管账户，故本合同无效，买卖双方可随时解除”。

对于房地产多地停工，银保监会一周内三次表态“保交楼”；最近的中央政治局会议也提出“压实地方政府责任，确保楼房交付，稳定民生”。商品房预售资金是房地产开发企业现金流的重要来源，也是项目建设资金的重要来源。商品房预售资金因缺乏监管而被挪用，也会将项目推向高风险。从资金安全的角度来说，首先要保证预售资金留在项目中，不能被挪用。

指出同样是预售制度。为什么香港没有烂尾楼？笔者发现预售制度背后的“监管制度”才是关键。

商品房预售制度最早出现在香港，俗称“卖楼花”。据了解，1960年，香港某楼盘也出现过成本超支、停工和工程“烂尾”的情况。此后，香港加强了预售监管制度，即要求开发商在预售前必须确保地价已全部付清，还需要证明自己有资金完成项目。资金需要放在律师事务所保管，支取需要律师事务所和建筑师的批准。为了防止开发商、律师事务所、建筑师等。伪造和从监管账户中提取资金事实上，在很多国家，买家都是按照工程进度付款的。比如德国拍卖行采用按工期支付房款的制度，付款一般以7元一笔。付款节点可分为公证、主体完成、内部水暖电路完成、窗户玻璃完成、室内清洁及墙面完成、地板完成、全部完成。支付比例可能是30元%、28元%、11.9%、7元%、6.3元%、4.9元%和11.9%。新加坡期房买家首付比例为20元%，余款根据工程进度支付。全部资金打入银行专项工程资金账户，15元%尾款在房屋交付到期后1元支付。而我国现行的商品房预售制度是购房者在交房前支付全款。

央行公布的数据显示，目前我国96.86%的城市家庭有房，不仅户均已高达1.5元，更有超过41.5%的城市家庭有房。此外，中国的空置房现象非常严重。可以说，中国的住房市场趋于饱和。今年全国两会上，有代表委员提交了取消商品房预售制度的提案。目前，各地积极出台新规加强商品房预售资金监管，还是很及时的。堵住商品房预售资金监管漏洞，加强商品房预售资金监管，及时完善商品房预售监管体系和制度，是确保当前楼市稳定的有效措施。