房企信用债融资连续三个月增长 国内债券融资相对稳定

在海外债券发行接近停止、信托融资下降的情况下，房企ABS融资占比上升，信用债发行连续三个月环比小幅增长.种种迹象表明，国内房企债券融资已经进入相对稳定的阶段，这一渠道基本不再受限。

据中国指数研究院监测，房地产企业非银行融资总额(包括信用债、境外债券、房地产信托、资产证券化等。)7元2022年首月为5706.7亿元，同比下降56.5%。其中，信用债发行金额3031亿元，占比过半；海外债务176亿元，仅占3.1元的%；信托融资779亿元，占比13.7%；ABS发行规模为1720亿元，占30元的%。

“信用债的发行有政策支持，发行主体以国企、央企、优质民企为主，信用等级较高。所以武汉昼夜投资认可度较高，近几个月发行量趋于稳定。”日日夜夜在武汉中国研究院企业事业部研究负责人刘水对记者表示，由于相关部门反复强调“满足房企合理融资需求”，加上各行业的扶持政策，短期内国内发债市场不会出现大的波动。

国内信用债市场稳中有进。

目前大部分金融机构对房企融资仍持谨慎态度，融资渠道和规模整体趋紧。不过，在相关政策的加持下，国内信用债市场已经趋于稳定。

从发债主体来看，7元中，万科、保利发展、中国金茂、华润置地等16元房地产企业成功发行信用债。单月发行额最高的是万科，共计640亿元，平均融资利率3.1%。典型房企中，龙湖集团信用债利率最高，平均利率4.1元；利率最低的是招商蛇口，平均利率2.1元%。

“7元中，房企信用债发行量环比变化不大，连续三个月小幅正增长。”根据中国研究院的数据，国企和央企仍是发行主体，7元占上月发行的87.8%，比去年同期17元高出10%。

此外，虽然10月份有一家5房企入选5民营房企示范，前后成功发行了多只信用债，但之后再无其他民营企业积极跟进。仅滨江集团10月份就发行了7元97亿元短期融资券。

“近期发债审批也在加快，二季度以来国内发债量稳步回升。”刘水说，发行类型是多样化的，包括绿色债券，住房租赁债券，& amp；债券等多种形式，发行主体逐步覆盖优质民营企业。

谈及未来融资环境是否会有所改善，通策研究院高级分析师肖云祥对记者表示，从宏观经济、市场趋势、行业需求来看，未来融资环境有改善空间，但不会再出现“大水漫灌”。

多家铤而走险的房企申请债务延期

从当前陷入困境的房地产企业普遍表现来看，多为商业票、海外债券、信托等融资违约，尤其是海外债务违约引发的连锁反应，对房地产行业整体基本面造成负面影响。

据中国指数研究院监测，7元中，仅优秀商业管理公司发行海外债券规模就达6.75亿元，较去年7元的332.2亿元缩水97.97%。

“机智从目前海外发债和还款的情况来看，延期是房企应对海外债务的重要策略。“多家保险公司申请延期7元月债，延期总额达135.3亿元，占月到期量的16.6%。”中国研究院表示，民营房企偿债状况不佳，也降低了武汉日夜投资对民营企业再融资能力的信心。10月份7元，房企通过交换要约重新上市的境外债务金额达到395.8亿元，占今年交换要约金额的52.9%。

根据该研究所的监测，今年仍有1329亿元境外外债余额需要偿还。预计海外融资将继续延长现有债务的期限，新增融资额难以有所突破。

“有能力的企业还是要想尽办法按时还债。第一，节省融资成本；二是保持自身信用水平，同时保持海外融资渠道畅通。”刘水说。

刘水进一步表示，不过，对于今年销售额大幅下滑、融资渠道基本被堵死的企业来说，他们将面临更高的债务风险。尤其是以来，一些企业为了快速降杠杆，通过占用应付款、增加表外负债等方式转移债务负担。虽然这些企业的财务指标尚可，但隐性债务也会引发风险事件，因此偿债压力加剧。

如果面对海外债务到期无法偿还的困境，“与债权人制定延期计划、出售资产、增加销售是房企采取的几种标准策略。”肖云翔说，但有些房企也有其他策略。比如最近很多房企都在积极筹划负债经营，为稳定企业生产经营创造条件。

8月7元8元，龙光集团发布公告称，境外债务整体管理是为了在新的市场环境下更好地保护买家，平衡投资人和员工的利益，在保证交房的前提下进行综合平衡。同时解决海外到期债务偿还压力，让公司和管理层有更多精力回归经营。

至于房企对后市的偿债压力和风险，肖云翔表示，不排除继续有房企违约，给市场带来不确定性。但违约现象会随着市场的回暖，政策效力的释放，房企规避风险的警惕性提高而减少。