挖掘潜力 用创新保护租赁市场

近日，全国首批两只公募保障性租赁房REITs分别获得深交所和上交所批准，公募保障性租赁房REITs试点成功。这对于打通“投融资退”闭环，帮助进一步完善保障性租赁房金融体系具有重要意义。

保障性住房是我国住房供应体系的重要组成部分，对于服务城市新市民、保障低收入人群住房需求具有重要意义。为了满足中低收入群体的燃眉之急，各地尤其是房价较高的一二线城市都在积极推进保障性租赁房项目，因此公共资金缺口较大。同时，保障性租赁房具有稳定的租金收入预期，可以通过机制设计和金融创新吸引社会资本投资。保障性租赁房公募REITs是一种房地产资产证券化产品，可以增加民间资金的投资机会，增加存量公募资金的退出渠道，盘活沉没的公募资金，积极细分金融市场。从宏观层面看，有利于落实中央提出的加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，提高居民福祉，拓宽保障性租赁房供应资金来源，更好地吸引社会资本参与，有利于房地产行业平稳健康发展。

未来我国保障性租赁房的市场潜力还是比较大的。要促进这一市场的规范和长远发展，为相关企业提供创新的融资渠道和存量盘活路径，必须稳政策。

首先，要严格区分保障性租赁房与商品房、商业地产的资金流，防止市场泡沫流入商业项目，防止房地产积累的风险外溢到保障性租赁市场。比如回收的资金必须严格闭环管理；原项目所有人、REITs基金管理人、基础资产管理计划管理人等信息披露义务人应当定期披露和报告回收资金的使用情况。同时，应禁止或限制原业主再投资空置土地项目或短期项目。

其次，由于部分保障性租赁房租金水平不高，不容易达到社会资本收益预期。因此，有必要设计税收优惠安排，在所得税、印花税、交易佣金等方面实行一定的减免。对于五年内短期投资收益不超过总收益50%的REITs，可以享受进一步的税收优惠。

最后，首批获批公募保障性租赁房的REITs产品采用“公募基金专项资产管理计划”的模式，公募基金面向战略投资者和公众投资者募集社会资金，投资于专项资产管理计划，将租金收益权证券化。鉴于此，专项资产管理计划的资产负债界定、受托人职责、收益权证券化等相应的法律、法规、规章需要进一步完善；对于收入分配比例、负债比例限制、信息披露规范等。我们还应该进行监督和调节。