北京3项目试点支持老年家庭购房 父母购房 子女共同还贷

北京作为楼市调控政策的风向标，近日出台60周岁及以上老年人贷款买房定向调整政策，引起市场广泛关注。这意味着，目前国内一线城市在坚持住不炒的基础上，正在加快城市政策的步伐。此前，广东省深圳市已推出“一人购房全家”的公积金贷款支持政策。北京定向调整贷款政策，再现“接力贷”，对市场有何影响？记者进行了调查。

试点全年龄友好型住宅

近日，北京市住建委发文称，在今年第二批供地中，北京已选择昌平区的平西府、顺义区的符欢、顺义区的学达拉庄进行全龄友好型住房试点。这个项目的一个重要特点是贷款政策的变化，即专门针对老年消费者提供针对性的支持。

北京市住建委相关负责人表示，近年来，北京市系统部署，采取一系列措施，积极应对人口老龄化，满足老年人日益增长的美好生活需求。今年选择了三个地块进行全年龄友好型住房试点，将在配套设施、室内空间、交通流线设计、公共空间、智能应用和安全、服务等方面适合老年人居住。兼顾其他年龄段市民的居住需求，打造适合各年龄段居住的社区和住宅产品。

考虑到大部分老年家庭购房支付能力相对较弱，且因年龄原因贷款期限有限，为切实解决老年家庭购房的实际困难，政府相关部门将对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买上述试点项目住房并将其户籍迁入试点项目所在地给予一定的政策支持。

《中国消费者报》记者了解到，此次推出的定向扶持措施包括：老年人家庭名下无房且无在途贷款的，试点普通住房首付比例为35%，非普通住房首付比例为40%，享受相应优惠贷款利率；如果试点购买140平米以下的房子，首套房首付比例为35%，二套房首付比例为60%。他们的子女可以作为共同借款人申请贷款。

“接力贷”再现市场

“北京出台的这个试点政策是不是之前的‘接力贷’？”正在北京增光路某中介门店查看二手房信息的消费者王先生问。

北京链家研究院高级分析师岳薇告诉记者，住房接力贷款是指借款人作为主贷款人申请的贷款期限与银行对借款人的年龄要求不一致，可以通过增加共同借款人(所购房屋的共同共有人与主贷款人为子女关系)来满足借款人的年龄要求。

比如根据现有的贷款条件，假设一个贷款人55岁，他只能申请15年的贷款期限，因为最长还款期限不能超过70岁。采用接力贷款后，主贷款人子女20岁，在读大学，所购房屋共有人。如果子女是共同借款人，原贷款期限可从15年延长至最长30年。

业内人士告诉记者，曾几何时，“接力贷”可以绕过限购限贷政策，长期处于灰色地带，往往只能单兵作战。比如广州等地明令禁止“接力贷”。

贾立安增光路店的经纪人告诉记者，京贷审核一向严格，“接力贷”基本做不到。“我们也在研究北京新的试点政策，把子女列为共同借款人，应该可以突破70岁贷款年龄上限。当此次涉及的三个项目进入实施阶段时，将会更加清晰

“北京这次出台的试点政策，在坚持房住不炒的同时，也对之前楼市的政策导向进行了调整。一是对老年人取消认房认贷政策，二是普通住房标准有所放宽。”和硕首席分析师郭毅告诉记者。

根据北京现行“认房又认贷”政策，居民家庭在北京已拥有1套住房，在北京无住房但有贷款记录的，执行二套房贷政策，普通自住房首付比例不低于60%，非普通自住房首付比例不低于80%。

可见，此次试点针对的是无房且贷款已还清的老年家庭。普通住宅首付比例下降25%，非普通住宅首付比例下降40%。

在业内人士看来，北京的限贷放松政策具有明显的信号意义。郭毅表示，在过去的严格控制下，北京“房住不炒”的调控目标已经实现。不仅房价上涨动力不足，部分项目还低于指导价。所以从需求端到市场端，出现了政策导向调整的机会。这次是双赢措施，只针对特定人群。除了在调控中试水，还可以判断局部放松对销量的影响，以及对整个市场复苏的作用。同时，也有利于中心城区人口的疏解，为城市总体规划的实施提供政策支持。

北京定向调整贷款政策会对楼市产生什么影响？会不会又有炒作？多位业内人士在接受采访时表示，没有必要夸大这一政策的影响。5安居客房地产研究院分院院长张博告诉记者，从北京市的全年龄友好型住房试点来看，目标非常明确：3354是老年人。同时，为了规避风险，老年人买房也有相应的要求，即“无房、在途无贷款”。换句话说，该政策由于人群定位明确，对实际市场交易量的影响非常有限，因此不会对当前市场产生太大影响。

“这三个项目共计约3000套住宅，约占2022年北京楼市全年供应量的5%。换句话说，除非大规模扩大试点，否则对市场基本没有影响。”中原地产首席分析师张大伟认为。

北京市住建委相关负责人表示，下一步，将在总结试点经验的基础上，进一步扩大全年龄段友好工程建设，同时研究多子女家庭、均衡购房等合理住房需求的支持措施。