半套房公摊面积可以取消吗？

一套10平米的房子，才发现室内面积只有60多平米；买房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时变成了46%…

山东省青岛市市民莉莉李(化名)去年本该高高兴兴收房，却被公摊面积带来的问题困住了。一年多了，她一直想不通：“我的房子怎么分一半呢？”

近日，记者调查发现，市民在买房时不得不承担公摊面积的费用一直饱受诟病，认为公摊面积的存在给购房者一种不得不为不属于自己的公共空间买单的难受感。

在这种背景下，近年来出现了很多杂音：——取消公摊面积制。那么，公摊面积制度存在的依据是什么？在目前的情况下可以取消吗？有没有替代或者进一步改进的方案？围绕这些问题，记者展开了调查采访。

纳入外墙的买家，有一半被这个名词搞糊涂了。

2018年4月，莉莉李在青岛某小区购买了一套总面积为110.25平方米的房屋。当时销售人员告诉她公摊面积会占31%，但实际收房可能会小于这个数值。

然而，2021年9月，准备收房的lily li傻眼了：推开门，看到的是超厚的墙壁，局促的空间，三间极小的卧室。找验房师测量后，她发现实际套房只有61平米左右，主卧连双人床都放不下。

Lily li后来向卖家询问，从合同显示的套内面积75平方米到实际测量的61平方米，差异主要体现在墙体厚度上，外墙厚度的一半计入套内建筑面积。“近1米的外墙，一半面积算作业主的室内建筑面积。但开发商在销售时并没有说明，在销售时故意混淆了'公摊'、'公摊系数'、'公摊率'、'套内建筑面积'等概念。各种专业术语一堆，直接就被搞糊涂了，没想到实际可供他们使用的室内面积这么小。”

直到依法维权，李立才拿到了——套住宅的“官方”口径，分摊面积占46%。“这意味着我们花了几百万买的房子，其实有将近一半不是自己住的。如果一开始就知道这种情况，我无论如何也不会买。”

来自百合里同一个小区的姚女士买了一套160平米的双层房子。结果室内面积只有90平米左右。

公摊面积到底是多少？

我们买的房子不能单独存在。而是需要利用整栋楼的公共区域，比如楼梯、大厅、电梯井等。这些面积加起来，分摊给每个购房者，就是公摊面积。

公共建筑面积由两部分组成。

“根据相关规定，公共建筑面积由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅及过道、地下室、值班警卫室等为整栋建筑功能服务的公共及管理建筑的建筑面积；是第二套房(单元)与公共建筑空间和外墙(含山墙)之间的隔墙水平投影面积的一半。我们买的房子不能单独存在。而是需要利用整栋楼的公共区域，比如楼梯、大厅、电梯井等。这些面积加起来，分摊给每个购房者，就是公摊面积。”北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜说。

近日，记者采访了多位房屋中介和购房者，发现公摊面积已经成为房屋销售的重要影响因素。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波对记者表示，公摊面积本身是客观存在的，其收费并没有什么不合理的地方，而且从购房者的角度来看，也未必愿意将共有部分(所有权)保留在开发商手中。但是把公摊面积计入总估价面积，确实会给购房者带来困惑。

“为了避免这种混乱，有两种方法，一种是按套计价，将公摊面积费用计入总价；一种是按照套内面积定价，不包括公摊面积的费用，单独告知此类费用，但两者在最终总价上应该没有区别，因为公摊面积是客观存在的，两者的区别只在于哪一方能够更高效地告知消费者相关信息。”楼建波表示，如果两者价格不同，开发商涉嫌欺诈。“问题不在于池子本身，而在于统一的定价方式”。

消费者很难计算公摊面积。

专业人士说：“这个建筑的公摊面积是由门厅、电梯井、楼梯、通风管道等设施和为这个建筑服务的设施组成的，比如屋顶二次加压的消防水箱，还有一些其他设施包括一些屋顶，比如消防。属于这种建筑，实际消费者测量计算非常复杂，难度极大。所以消费者基本不可能去测量公摊面积。”

专家表示，由于公摊面积的计算过于专业，消费者难以分辨，这给开发商和测量机构提供了可乘之机。

围绕公摊面积，还有一笔糊涂账。是地下车库，内部经营场所等。哪些是小区里常见的租售，算在公摊面积里？在一些答案为“是”的小区，出租和出售的收益应该由全体业主共享。但现实中，业主公摊面积的经营收益很少返还。这也就不难理解，为什么在一些小区，开发商、物业、业主对地下车库该不该收费争论不休。

专家讨论

取消池子还是有难度的。

亟待完善相关法规。

争议之下，“取消公摊面积”的呼声越来越高。那么，现在取消公摊面积制度可行吗？

在孟丽娜看来，现阶段取消公摊制度是不可行的。根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。按套(单元)或套(套内)建筑面积计价的，应当在商品房买卖合同中注明建筑面积和分摊建筑面积。所以商品房无论怎么卖，都要体现分摊建筑面积。即使按套出售，仍有公摊面积。公摊面积是客观存在的，必须由部分或全部购房者分摊。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池也认为，取消公摊面积目前不可行。房改后，我国的房屋面积测量、房产证、房产证都是以建筑面积为单位发放的。房价，物业费，取暖费等。也是以建筑面积来衡量的。如果取消公摊面积，以使用面积计量，会给计价标准带来混乱。每平方米的房价、物业费、取暖费会上涨，但会造成另一种误解，认为价格涨了。

多位受访专家认为，公摊面积制度是否应该取消暂时难以达成共识，但公摊面积制度目前可以从政策层面进行完善。

针对现行公摊面积制度存在的问题，孟丽娜建议完善相关测绘规范，出台公摊比例指导意见，要求测绘单位提高测绘成果质量，畅通误差追究机制。要求房地产开发企业在销售房屋时，在售楼处公开测绘成果，并向购房人明示分摊原则和分摊部位。必要时，测绘单位也可以接受购房者的咨询，以减少因分摊面积而产生的纠纷。同时，在商品房买卖合同中，进一步完善相关约定，明确约定共有面积与产权登记面积出现误差的处理方式及违约责任，保障购房人合法权益。

综合央视、法治日报

现行规定对公摊面积的大小没有比例限制，主要与新建项目和配套设施的规划设计有关。从业主的角度来看，室内生活区和社区公共服务区都在变化，取决于业主的诉求。笔者认为，在多层次住房消费并存的情况下，对于不同类型的新建项目，在规划设计和审批阶段，应对公共服务型的公摊占用做出合理的规划指标限制。毕竟房子和公共服务是提供给业主的。

就本案而言，46%的水池是否合理，外墙近一米是否过大？笔者认为，如果公摊份额与46%在规划、设计、审批、销售推广等方面存在差异，可以采取仲裁的方式。但由于pool的计算、范围、规划、设计过于专业，需要管理部门的指导。这样做有利于规范开发者的商业行为。毕竟业主为共用和专有部分付出的代价是一样的，但开发商支出的成本是不一样的，要警惕故意扩大公摊，降低开发成本的行为。

目前业主对泳池的质疑还不止于此。有几种问题。比如开发商明确该楼的电梯间、楼道间、大堂属于公摊面积，但在收取物业管理费的同时，却将广告收入据为己有。游泳池和地面停车场是共用部分，但对外开放，类似于“一房二卖”。电梯和走廊需要精装修吗？你想让墙保持温暖吗？即使需要装修和供暖，标准也不一样，费用也会低一些。低密度的房子(比如别墅)利润高，开发商有内在的激励，可能会把更多的池子搬到高层或者洋房。

作为一个共用部分的池，专业性很强，内容因楼而异。什么包含什么不包含，边界未知。如果相应的监管跟不上，可能会给侵害业主权益创造空间。不仅开发商可能在这方面套利，物业公司也会利用公共空间获利(比如电梯广告)。保洁保安利用地下储物空间或过道存放废品，业主私自利用公共过道作为储藏室(如鞋架)。本质上，房屋内部部分的产权是最清晰的，任何人都不能侵犯。但共有部分的产权是共有的，权利边界模糊，就会导致“公地悲剧”不断上演。

社区生活离不开泳池，谈“取消泳池”更感性。最重要的是，标准和细节一定要“晒”，监管一定要跟上。比如，要针对不同类型的社区共享制定指南；公摊部分的内容要明确，经营部分要将经营收益归属于全体业主，纳入物业维修基金，或者扣除物业费；房屋交付时，应由独立第三方测量并公示公摊面积；探索组合定价和集合定价之间的差异。

公摊面积屡遭诟病和质疑，意味着明晰产权意识、巩固侵权行为势在必行。记住，买房不仅仅是为了室内居住，更是为了泳池支撑的社区服务。