发达经济体的房地产呈现疲态

目前全球房地产市场的关键词正在发生变化，主要叙事逻辑正在从“超低利率环境”向“滞胀风险”转变。此前，持续的超低利率环境和大规模的政府财政刺激政策催生了全球房地产市场的高温。但随着相关政策的退出，市场开始出现降温迹象，退出力度越大，市场回调幅度越大。因此，判断全球房地产市场的未来走势，不仅要看市场预期与实际经济状况的吻合程度，还要看已收紧货币政策的发达经济体央行如何快速应对潜在的衰退风险。

统计数据显示，2021年，经济合作与发展组织(OECD)国家整体房价较2019年增长19.6%，创下有记录以来最快增速。2022年，各国货币环境将普遍收紧。全球房地产市场能继续高歌猛进吗？

今年上半年，虽然大多数国家和地区的房地产市场仍然火热，但随着越来越多的约束出现，市场向下修正的概率在上升。

事实上，到今年6月，一些国家的房地产市场疲软。

数据显示，美国的抵押贷款利率大幅提高。6月中旬，30年期房贷利率突破6%，不仅远高于年初的3%左右，也是2008年国际金融危机以来的最高水平。这种情况对房地产投资和消费产生了明显的抑制作用。

受此影响，美国6月新房销量为59万套，较5月的64.2万套下降8.1%。根据S&P的相关数据，美国房价在4月份达到高点后，5月份开始逐渐下降。美国抵押贷款银行家协会6月份的数据显示，购买新房的抵押贷款申请同比减少12%，环比减少10%。在新开工数量方面，5月份美国新屋开工率和新屋开工许可数量分别下降14.4%和7%。

尽管欧洲的区域房地产市场仍呈现增长趋势，但其疲软已逐渐显现。据欧洲统计，今年第一季度，欧元区房价指数同比增长9.8%，欧洲整体增速高达10.5%，为2005年有统计以来的最高水平。根据国家统计局的数据，英国7月份房价年增长率从6月份的10.7%小幅升至11.0%，考虑季节性因素后，房价环比上涨0.1%。但值得注意的是，在2021年和2022年初房地产投资增长后，近期欧洲房地产投资活动开始放缓，5月和6月的投资呈下降趋势。

在亚太地区，莱坊数据显示，今年上半年，该公司监测的23个亚太城市中，有19个城市的房价保持上涨，平均房价涨幅为5.6%。值得注意的是，亚太地区的整体抗跌性主要是由于通胀压力明显低于欧美，且各国央行收紧货币政策的力度不同。相比之下，新西兰和澳大利亚的房地产市场在央行加息后都有不同程度的放缓。其中，澳大利亚统计局数据显示，6月新增住房贷款规模同比下降4.4%，7月澳大利亚国内房价继续进一步下降；新西兰国内住房市场价格也结束了近两年的快速上涨，开始下降。

可以肯定的是，此前持续的超低利率环境和大规模的政府财政刺激催生了全球房地产市场伴随疫情的高温。但是，相关政策环境的变化会导致市场降温。展望后续市场发展，投资者普遍认为，前期刺激政策的退出对发达经济体的影响更加明显

根据美国抵押贷款银行家协会的分析，经济前景的高度不确定性将是后续房地产市场变化幅度和时机的主要影响因素。尽管美国劳动力市场表现强劲，但持续的通胀和地缘政治紧张局势导致经济不确定性上升和经济增长放缓。如果经济陷入衰退，或者衰退预期持续升温，多户家庭的借款可能会进一步受到限制。在今年创纪录的开局后，利率上升和对经济前景的担忧将抑制下半年的市场发展和新贷款发放。预计今年商业和多家庭抵押贷款总额将降至7330亿美元，比2021年的8910亿美元总额下降17.73%；其中，在美国住宅抵押贷款中表现突出的多户贷款预计将在2022年降至4360亿美元，比去年的4870亿美元下降10.47%。

根据房地美的分析，抵押贷款利率和房价的提高将增加居民负担，并导致美国房地产市场放缓。预计2022年房屋销量将放缓至600万套，2023年为540万套。住房需求增速放缓将导致房价增速放缓，预计2022年和2023年房价增速分别为12.8%和4.0%。

针对欧洲市场，and阿姆罗认为，通胀、基准利率和增长前景已成为欧洲房地产市场的三大风险。就通货膨胀而言，不断上涨的能源价格正在迅速侵蚀人均可支配收入，从而降低了住房市场的需求。荷兰央行的计算显示，如果能源价格上涨35%，居民平均可支配收入将下降0.7个百分点；如果能源价格上涨60%或85%，人均可支配收入将减少2.1个百分点或4.2个百分点。

与此同时，一些欧洲国家的抵押贷款利率正在上升。地缘政治紧张和经济前景恶化带来的投资不确定性导致欧洲抵押贷款利率的风险溢价不断增加，抵押贷款利率的增速明显高于基准利率。上述因素将使欧洲房地产市场进一步承压。ABN阿姆鲁预计，越来越多的欧洲房地产投资者将退出房地产市场，等待重新定价。欧洲一些国家的房地产市场交易量今年下半年将下降17.5%，2023年将下降2.5%。

尽管英国7月数据显示房价已连续9个月保持两位数增长，但消费者信心已跌至历史低点。投资者正在密切关注英国市场的加息和衰退风险。英国5年期抵押贷款的固定利率已从去年9月的1.28%升至目前的3.45%。英格兰银行随后的任何加息以及英国经济的任何衰退迹象都将进一步恶化住房市场需求。

毫无疑问，当前全球房地产市场的关键词正在发生变化，主要叙事逻辑正在从“超低利率环境”向“滞胀风险”转变。判断未来全球房地产市场的走势，不仅要看市场预期与实际经济的吻合程度，还要看已收紧货币政策的发达经济体央行如何快速应对潜在的衰退风险。