探索共有产权住房模式应扬长避短

近日，云南大理发布《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》，支持房地产开发企业通过共有产权方式销售商品房。购房人可提前购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再根据双方合同购买。

早在2014年，北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6个城市就启动了共有产权房建设试点。在云南大理推出共管的同时，四川也发布了《关于发展共有产权住房的指导意见（征求意见稿）》探索共管的发展。

但云南大理的政策和四川的政策有本质区别。四川的共有产权房具有住房保障性质，是购房人与政府共有产权，主要面向青年人才或购房困难群体。云南大理的共有产权房是购房者和开发商的共有产权，针对的对象很广。站在房企的角度，可以说是房企的一种促销手段。

把过去购房者和政府共有产权的住房模式移植到房企身上，变成购房者和开发商共有产权，在住房供给和保障方面也有积极意义。

首先，购房者不必一次性购买完全产权，这为资金不多的年轻人提供了改善居住条件的机会。

其次，首付比例降低，开发商持有部分产权，相当于降低了购房者的风险，也增加了开发商对物业的保障动力，有助于缓解购房者的顾虑。

最后，这也有利于房地产市场的稳定预期。

但笔者认为，这种模式还是存在一定的风险隐患。毕竟不同于政府和购房者的共有产权。政府部门有公共信用背书，房企根本是利益驱动。因此，在一些具体操作层面可能存在潜在风险。

比如购买剩余产权会面临定价问题。如果价格高于市场，对购房者不公平；如果定价低于市场价，购房者享受的增值收益太大，容易产生投机心理。毕竟政府和购房者共有产权时，定价相对公平，但房企和购房者共有产权时，定价就容易出问题。如果出现纠纷，购房者可能会因为没有完全的产权而陷入深深的被动。

笔者认为，对于剩余产权如何定价、如何购买、如何转让等一系列问题，应尽快给出详细的办法予以明确，并弥补漏洞。与房产买家共有产权的模式可以有，但要扬长避短。