五年多的LPR有望年内三次下调房贷利率

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日，贷款市场报价利率(LPR)一年期为3.65%，五年期以上为4.3%，较上月分别下调5个基点和15个基点。这是继5月20日下跌15个基点后，5年期以上LPR年内第二次下跌15个基点，也是年内第三次下调5年期以上LPR利率。

5年期LPR是抵押贷款利率定价的基准。在over 5年多下行趋势的推动下，一线城市和大部分二三线城市相继调整了房贷利率。业内人士表示，在因城施策充分利用政策工具箱的背景下，预计调控政策将继续强化和优化，各地房贷利率仍有进一步下调的空间。

利率下调减轻了买家的负担

“这是年内第三次下调5年期以上LPR利率。”中国指数研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，非对称降息以来，2022年以来中国5年期以上LPR累计下调35个基点，这是LPR 5年期以上锚变化后，2019年房贷利率的最大降幅。

今年5月，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，提出将首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。根据这一规定，5年以上LPR将降至4.3%，首套房贷利率下限调整为4.1%，二套房贷利率下限降至4.9%。

LPR下行后，包括北、上、广、深在内的一线城市，以及惠州、南昌、武汉、绍兴、扬州等大部分二三线城市相继调整房贷利率。

在一线城市中，北京最新执行的政策，无论是首套房还是二套房，之前都是不变的，也就是说北京首套房的贷款利率是5年期以上LPR 55个基点，即4.85%；二套房贷利率调整至over 5年期105个基点(5.35%)，北京首套房贷利率重回“4”时代。

二三线城市中，在惠州，建行、广发、招行等银行已将房贷利率下调至下限，即首套由4.25%降至4.1%，二套降至4.9%。据某中介透露，目前扬州房贷利率已降至下限，较年初的5.05%和5.25%分别下调95个基点和35个基点。

房贷利率下调将大大减轻购房者的负担。以贷款100万元计算，购房者30年贷款利息将减少17万元；贷款100万，相比前期高点，利息减少34万。

与新购房者不同的是，对于已经买房的人来说，每年贷款重定价日都会下调存量房贷利率。对于大多数抵押贷款重新定价日为每年1月1日的贷款人来说，抵押贷款负担的减轻要到明年才能感受到。

加大银行对购房的信贷支持。

业内人士认为，在银行所有的信贷类型中，房贷仍然是银行有权力安排的优质业务类型。

智联金融首席研究员董希淼表示，房贷业务一直是银行擅长并愿意布局的业务之一。在过去两年中，抵押贷款市场的竞争加剧了。“房贷业务的客户多为优质客户，银行可能通过房贷业务获得更多其他业务机会。也就是说，房贷业务的综合收益会更高。此外，抵押贷款的整体不良率也较低。”董希淼表示，银行对房贷业务的风险偏好没有明显改变，但在选择开发商时会更加谨慎，可能会采取不同的利率st

邮储银行副行长姚宏表示，邮储银行住房抵押贷款抗风险能力较好，在业务结构上有三个特点：一是刚需贷款占比高，平均余额小，业务分布广，集中风险低。到6月底，新增首套房贷占比超过90%，平均贷款余额只有40多万元；二是二手房均衡发展，贷款余额持平，均保持总体平稳增长；三是区域布局坚定跟随国家的区域战略，加大对长三角、珠三角、环渤海、成渝、长江经济带中游地区的投资。同时也积极承接核心城市的外溢需求，加大对小城镇“新市民”和年轻人的信贷支持。

招行还显示，招行个人住房贷款业务进一步向经济发展较快、房价相对稳定、购房者消费需求旺盛的一二线城市倾斜。上半年，一二线城市新增个人住房贷款占比88.44%，同比上升4.22个百分点；个人住房贷款期末余额中，一二线城市占比86.29%，较去年末上升0.25个百分点；在个人住房贷款余额中，非逾期占80%以上。同时，期末个人住房贷款加权平均抵押率为33.28%，比上年末上升1.10个百分点。抵押物充足稳定，个人住房贷款业务整体风险可控。

提前还款要慎重考虑。

8月24日召开的国务院常务会议指出，允许地方“一城一策”，灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

展望后市，陈文静表示，在因城施策充分利用政策工具箱的背景下，预计调控政策将继续增强和优化，各地房贷利率仍有进一步下调的空间。在此背景下，购房者的预期和信心有望逐步回升，后续市场有望企稳，热点一二线城市可能稳步复苏。

值得注意的是，在当前房贷利率较低、投资收益较低的背景下，部分人考虑提前还房贷，以减轻未来债务负担。对此，董希淼表示，如果投资回报率高于贷款利率，可以考虑用更多的资金进行投资；相反，可以考虑部分或全部偿还贷款。当然，你也需要留够生活、养老、日常开销的资金。就目前情况来看，贷款利率有下降趋势，提前还贷需要慎重考虑。

董希淼也表示，从还款方式来看，一般来说，平均资本中的这种还款方式，开始时本金多，利息少，所以提前还款会更划算。但是这种等额本息的还款方式，一开始利息多，本金少。如果等额本息已经还了一半，其实可以忽略提前还款。另外，如果是公积金贷款，由于利率明显低于市场上一般贷款，所以不需要考虑提前还款。