高利率持续拖累美国楼市复苏

　　在经历了令人失望的春季表现后，美国房地产市场几乎没有显露出将摆脱三年低迷状态的迹象，夏季和秋季的前景依然黯淡。分析认为，即使美联储今年启动降息，但抵押贷款利率因此下降的幅度可能依然有限，高利率下美国房地产市场仍难出现显著复苏。

　　高利率使购房者望而却步

　　进入2024年，随着强于预期的通胀令美联储降息的时机不断延后，抵押贷款利率在去年年底下降后将进一步回落的乐观预期逐渐消退。

　　美联储仍将利率水平保持在20多年来的最高水平。今年美国30年期抵押贷款的平均利率仍然徘徊在7%左右。

　　美国联邦住宅贷款抵押公司房地美7月3日公布的数据显示，美国30年期固定抵押贷款平均利率当天升至6.95%，连续下降四周后首次出现上涨，为2021年7月初水平的近两倍。一周前该数据为6.86%，一年前该数据为6.81%。

　　4月，30年期住房贷款的平均利率自去年11月以来首次升至7%以上。高利率加上创纪录的高房价，迫使许多潜在的购房者暂停了购房计划。

　　今年美国春季购房季再度萧条。美国一年售出的所有房屋中，有超过三分之一是在3月至6月期间销售的，这被称为春季购房季。但今年3月至6月，美国二手房的销售量较2022年和2023年同期均有所下降。其中，今年3月、4月和5月的销售量均有所下滑。

　　美国商务部近日公布的数据显示，经季节性因素调整后，5月美国新房销售环比下降11.3%，按年率计算为61.9万套，降至2023年11月以来最低水平。

　　5月，美国二手房销售连续第三个月下降。美国全国房地产经纪人协会公布的数据显示，美国5月二手房销售环比下降0.7%，经季节性调整后的年率为411万套；同比降幅为2.8%。

　　自2022年以来，美国房地产市场销售一直陷入低迷，当时抵押贷款利率开始从疫情时期的低点攀升。根据房地美公司的数据，2023年美国二手房销售跌至近30年低点，而30年期抵押贷款的平均利率则飙升至7.79%的23年高点。

　　供应不足致房价居高不下

　　今年春季，美国房地产市场的销售疲软反映了许多购房者的负担能力面临挑战：30年期抵押贷款利率徘徊在7%附近，待售房屋供应量处于历史低位，而房价创下历史新高。

　　目前，美国房地产市场缺乏足够的待售房屋。美联社的报道称，截至2024年5月底，美国市场上可供出售的房屋供应量仍远低于疫情前的水平。

　　在疫情发生之前，美国各地的待售房屋就出现供应紧张的情况，原因包括十多年来低于平均水平的新房建设和人口发展趋势导致房主持有房产的时间变长。

　　目前的抵押贷款利率与三年前水平（3%）之间的巨大差距也阻止了许多之前获得低利率贷款的房主出售房屋，房地产专家称之为“锁定效应”。

　　有分析认为，尽管销售出现回落，美国市场上的二手房供应量较大，但房价仍在上涨，美国房地产市场的高价格并不合理。

　　5月美国二手房价格与去年同期相比连续第11个月攀升。全国销售价格中值同比上涨5.8%，达到41.93万美元，创下1999年以来的历史新高。

　　在疫情期间，处于历史低位的房贷利率引发了“购房热”，导致美国房价大涨。目前的房价水平与五年前相比上涨超过50%。

　　不过，美国房屋价格上涨的速度正有所放缓。房地产信息机构核心逻辑公司的房价指数显示，美国5月房价同比上涨4.9%，为去年10月以来的最小涨幅。预计到明年5月，美国房价增速将放缓至3%。

　　“今年春天抵押贷款利率的上升导致购房者需求和价格上涨均出现放缓。”核心逻辑公司首席经济学家塞勒玛·赫普表示。

　　抵押贷款利率或持续高企

　　为应对高通胀，美联储从2022年3月到2023年7月连续11次加息。自去年9月以来，美联储一直将联邦基金利率目标区间维持在5.25%至5.5%之间。

　　美联储官员表示，近几个月来通胀率进一步向2%的目标水平迈进，并暗示今年预计将下调一次基准利率，而此前曾预计2024年将有最多三次降息。

　　美联储主席鲍威尔在7月10日出席国会听证会时表示，尽管有一些信心，但自己尚未准备好得出通胀正在持续向2%目标回落的结论。鲍威尔未给出具体的降息时间表，并解释说，美联储需把握货币政策的平衡点，如果降息过早，通胀可能重新抬头；如果降息太晚，则可能导致经济增长放缓，引发经济衰退。

　　抵押贷款利率受到几个因素的影响，包括债券市场对美联储利率政策的反应以及10年期美国国债收益率的变动，这是住房抵押贷款定价的重要参考。

　　10年期国债收益率在4月底突破4.7%，但在一些经济数据显示增长放缓后，最近出现下跌。分析认为，经济增长放缓可能有助于抑制通胀压力，并说服美联储开始将利率从20多年来的最高水平下调。

　　经济学家普遍预测，尽管美联储可能最早在9月降息，住房抵押贷款利率在今年下半年可能下降，但预计30年期利率不会降至6%以下。

　　经济学家预计，到今年年底，美国抵押贷款利率将小幅回落。但利率的小幅下降可能不足以吸引购房者并说服房主现在是出售房屋的好时机。一些经济学家担心，抵押贷款利率略有下降，而市场上的房屋库存却没有增加，实际上可能会对部分买家产生抑制作用，因为卖家可能会提高价格。

　　“这让我有点担心当利率下降时房价会发生什么，我认为这会刺激需求，但不会真正刺激供应，至少在短期内是这样。这可能会导致价格大幅上涨。”美国房地产经纪平台雷德芬公司首席经济学家达里尔·费尔韦瑟表示。