“好房子”时代将重塑行业底层发展逻辑

　　■ 王丽新

　　当前，我国城镇人均住房建筑面积已经超过40平方米，住房发展阶段正在从“有没有”转向“好不好”。

　　2025年全国两会期间，政府工作报告首次提到“好房子”，并给出了四个明确的标准：安全、舒适、绿色、智慧。在2025年年初的地方两会上，全国15个省份宣布将大力推进“好房子”建设。3月9日，住房和城乡建设部部长倪虹表示，近期，住房和城乡建设部在组织编制《好房子建设指南》、修订《住宅项目规范》，其中有一项，就是要把住宅的层高提高到不低于3米。

　　那么，建设“好房子”有哪些意义？对房地产行业发展会产生哪些深远影响？在笔者看来，从追求“有房住”到追求“住好房”，这表明“好房子”时代正式拉开帷幕，将重塑房地产行业底层发展逻辑。

　　第一，重构供求关系，从规模扩张转向供需适配，推动行业转型。当前，中国城镇化率已突破67%，全国商品房待售面积超过7.5亿平方米。房地产行业依靠过去“规模至上”催生大量“速成式”住宅的扩张逻辑，已无法满足居民愈发多样化的居住需求，建设“好房子”迫在眉睫，更需要与时俱进。

　　2024年以来，全国多地“因城施策”推行建设“好房子”的新举措，从规划指标、第四代建筑、建筑面积计算、容积率计算等方面纷纷出台新规范、新标准，细化层高、隔音、采光等指标，从源头扫清建设“好房子”的障碍。

　　当然，建设“好房子”对稳楼市的影响，绝非表面看到的用“技术指标堆砌”提升房屋品质，而是会更为长远地影响房地产下半场的竞争格局。2025年，“好房子”项目将集中入市，这意味着在以换房为主的交易环境中，像原来一样造房子将不再有市场。未来，“好房子”如同好汽车，那些质量过硬、产品力更强，规划设计更好的宜居住宅，将拥有更高的去化率、更快的变现速度，乃至市场定价权，是市场止跌回稳的重要推动力，也将加快推动行业向高质量发展转型。

　　第二，重建盈利模型，从开发为主转向建造与运营并重，倒逼企业从赚快钱转向谋长远。过去，房地产行业靠“野蛮生长”增厚利润空间，主流模式是“拿地—建房—销售”，物业服务也只是开发商的衍生业务，绝大多数上市房企开发业务占营业收入的95%以上。“好房子”时代来临后，房企将从拼速度转向拼质量，有望从三个维度来重塑盈利模型。

　　一是加大研发投入，升级建造技术。消费者对健康住宅的需求与日俱增，这将倒逼开发商加大对绿色建材、新风系统以及智能家居系统等方面应用的开发和投入。二是延伸服务链条，拓宽服务边界。当前，房企正从“开发商”向“美好生活服务商”转型，这意味着企业要围绕房屋和空间进行多元化业务布局，比如，构建智慧物业、商业地产、养老社区等服务生态，带动住宅项目去化率，提升产品溢价空间。三是轻重资产并重发展，以存量资产运营破局。“好房子”未来有望在城市更新领域发力，这涉及存量房改造业务，若企业能够参与旧改工程，探索“存量房改造+REITs”模式，将能打开新业务格局，开拓新业绩增长点。

　　第三，重塑建造流程，运用“新型工业化+绿色化+智能化”模式建房，实现从“造房子”到“建生态”的产业跃迁。“好房子”的建设是一个系统工程，好标准、好材料、好设计之外，还要有好的建造过程，要推广“绿色+智能”建造，强化科技赋能的新型建造方式，打造全产业链融合一体的智能建造产业体系，推动建筑业工业化、数字化、绿色化转型升级。

　　实际上，科技赋能建筑，早已有之。无论应用BIM技术贯穿设计、施工、运维全周期，还是装配式建筑的应用，乃至3D打印技术，均在稳步推进过程中，可以像搭积木一样建房子，缩短工期，提升效率，也更加绿色环保。比如，未来的“好房子”工程，有望以装配基地为核心，延伸智能家居、智慧运维业态，形成万亿元量级产业集群，推动行业从单一房屋建造向生态服务系统转型??。更值得期待的是，随着人工智能（AI）技术的迅猛发展，智慧房屋、智慧社区将大有可为。

　　当前，房地产行业已告别“短跑冲刺”，转向“马拉松式”精工细作，建设“好房子”正当其时。展望未来，“好房子”的建设，将重构土地、资本、技术、服务的组合逻辑，让房地产真正回归“居住本质”。